一房?jī)少u(mài)如何解決

1、出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。

在該情形下，兩個(gè)住房買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效，但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得住房所有權(quán)，此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的。后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該住房的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該住房所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而前一個(gè)購(gòu)房者只能主張返還購(gòu)房款、賠償損失。

2、出賣(mài)人將住房售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一住房為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。

在該情形下，由于住房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，出賣(mài)人已非住房所有權(quán)人，也就是賣(mài)家出賣(mài)的并不是自己的房產(chǎn)，所以后一個(gè)合同是無(wú)效的。因無(wú)權(quán)處分并最終造成合同無(wú)效的，由出賣(mài)人向后買(mǎi)受人進(jìn)行賠償。

3、在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶登記。

二次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶登記的情形下，住房所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而二次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得住房的所有權(quán)。這種情況下兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同不因先后而出現(xiàn)效力差異，實(shí)踐中要區(qū)別不同情況予以合理的處理。

如何才能避免一房二賣(mài)

1、盡快完成住房交易：

已經(jīng)辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的優(yōu)先；均未辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有住房的次之；均未辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有住房的，應(yīng)綜合考慮各購(gòu)房人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后順序、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

2、提高定金支付比例：

買(mǎi)方通過(guò)支付高額定金來(lái)督促賣(mài)方及時(shí)交易，同時(shí)在合同中對(duì)賣(mài)方毀約制定雙倍甚至更嚴(yán)格的賠償方法。高額的賠償成本也就束縛了賣(mài)方，使其不敢隨隨便便就毀約，甚至一房二賣(mài)了。

3、及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽登記：

買(mǎi)房時(shí)一定要及時(shí)網(wǎng)簽，因?yàn)榫W(wǎng)簽后即使賣(mài)方看到房?jī)r(jià)漲了想要?dú)Ъs賣(mài)給第三方，也必須注銷網(wǎng)簽后才能進(jìn)行；而注銷一般只有買(mǎi)方或者雙方一起向建委或者房管局申請(qǐng)才能注銷，即需要有買(mǎi)方的協(xié)助，否則賣(mài)方不可對(duì)已經(jīng)網(wǎng)簽的房子進(jìn)行處置。