專家為您講解新房驗(yàn)收減少煩惱

1月17日，因?yàn)橐荽鋱@存在質(zhì)量問題，開發(fā)商和記黃埔暫停了該項(xiàng)目的交樓工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)前約有80個(gè)項(xiàng)目入住。那么，新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？北京市住房修建工程監(jiān)督站的高級工程師給記者做了詳細(xì)的講解。

15招

◆第1招：看“備案”留“兩書”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量質(zhì)保書》和《住宅使用方法書》。

2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時(shí)，都要進(jìn)行一戶一驗(yàn)，并出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。

◆第2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢驗(yàn)衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測最好與上層業(yè)主同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢驗(yàn)衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

◆第3招：門窗靈活嚴(yán)又亮

試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

◆第4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

◆第5招：頂層業(yè)主查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)住房的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的住房要么?jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。

◆第6招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。住房的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺(tái)，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

◆第7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

◆第8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

◆第9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

◆第10招：供暖管道要套管

◆第11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢驗(yàn)其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢驗(yàn)各個(gè)分閘是否能完全控制各分支線路。

◆第12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為避免幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

◆第13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

◆第14招：廚衛(wèi)緊臨通風(fēng)道

廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清理。

◆第15招：開關(guān)接口拉一拉

檢驗(yàn)一下開關(guān)、插座的堅(jiān)固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

律師指點(diǎn) 室內(nèi)空氣不合格也可拒絕收房

大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在收房過程當(dāng)中，如發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量問題，應(yīng)分別情況作不同的處理。如果是住房主體結(jié)構(gòu)不合格或者室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格(特別是精裝修住房)的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并要求開發(fā)商退房并賠償損失。

而其他質(zhì)量問題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復(fù)再交房和先收房再修復(fù)兩種。如果在購房時(shí)挑選了后者，則業(yè)主就不可以住房存在質(zhì)量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。

此類質(zhì)量問題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質(zhì)量問題，二是影響裝修和入住的嚴(yán)重質(zhì)量問題，如漏水、墻體開裂、精裝修嚴(yán)重不合格等。無論何種情況，業(yè)主都需要在與開發(fā)商及物業(yè)簽署住房驗(yàn)收交接單時(shí)，把需要修復(fù)的質(zhì)量問題確認(rèn)下來，并明確修復(fù)的期限。由于集中交房期間問題比較多，業(yè)主要主動(dòng)地多與開發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復(fù)，不要等待。

對于嚴(yán)重影響業(yè)主裝修或入住的質(zhì)量問題，如果開發(fā)商拖延修復(fù)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對于較嚴(yán)重的問題，業(yè)主可以要求在修復(fù)前先制定修復(fù)方案，并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或其他有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定、認(rèn)可。

貼心提醒 新房質(zhì)保期從交付之日起計(jì)算

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、質(zhì)保范圍、質(zhì)保期和質(zhì)保單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任。商品房質(zhì)保期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住房交付使用之日起計(jì)算。

住房在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)質(zhì)保單位維修后造成住房使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

住宅工程交付運(yùn)行時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。并且，《住宅質(zhì)量保證書》中有五項(xiàng)內(nèi)容必須在住宅單元入口進(jìn)行公示，公示期不得少于6個(gè)月。另外，住宅工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。

住宅質(zhì)量質(zhì)保正常使用情況下各部位、部件質(zhì)保內(nèi)容與質(zhì)保期

1.屋面防水3年；

2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

5.門窗翹裂、五金件損壞1年；

6.管道堵塞2個(gè)月；

7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

8.衛(wèi)生潔具1年；

9.燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

10.其他部位、部件質(zhì)保期，由房地產(chǎn)開發(fā)公司與用戶自行約定。

備注：住宅質(zhì)保期從開發(fā)公司將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是避免供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

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