買房簽補充協(xié)議須知│哪些條款細節(jié)不可放過

補充協(xié)議和商品房買賣合同具有同等的法律效力，現(xiàn)實中我們遇到的很多糾紛問題都可以在補充協(xié)議里進行約定，那么哪些條款必須約定在補充協(xié)議中呢？

補充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應謹防開發(fā)商提供的補充協(xié)議，若是該補充協(xié)議加重購房者的責任，減輕開發(fā)商的責任或者補充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認定上述補充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護自身的合法權益。

1、公共維修基金過戶

一般情況下，買賣雙方住房成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使住房的產(chǎn)權變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在住房所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié) 議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特別處理

一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能造成買方錢房兩空。加大違約責任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不可百分百保證買方?jīng)]有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以被杜絕。

3、關于預告登記的約定

預告登記是由物權法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程當中，為避免合同生效后辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權 利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權登記。預告登記后，未經(jīng)權利人同意， 產(chǎn)權人不可處分該不動產(chǎn)?？梢?，賣方如果“一房多賣”，進行預告登記的買方不受任何利益損失。由于預告登記需要建立在雙方自愿基礎之上，房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預告登記須依雙方的登記申請進行，因此書面約定雙方同意向住房所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法

買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺點 才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準。

5、《售樓書》的重要內(nèi)容應作為補充協(xié)議的組成部分

購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特色、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。購房人認為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的住房與《售樓書》不一致，大有上當受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。

從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買住房的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。

盡管〈〈人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的住房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及住房價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。

6、住房質(zhì)量的約定

住房質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商最容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補充》中約定住房質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。

購房人應當與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標準； 防水的標準，即住房頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表層裂縫的標準：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表層平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表層的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響住房室內(nèi)表層的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。

7、商品房交付的約定

住房交付時，履行的手續(xù)有：住房入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應向購房人提交的資料有：《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用方法書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》、實測面積等。

8、違約責任與解除合同的約定

雙方約定：如開發(fā)商交付住房時，所交付的住房達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權拒收住房。并約定開發(fā)商因其違約行為所應支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。

9、產(chǎn)權證取得期限的約定

產(chǎn)權證是認定住房權屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權證，至使產(chǎn)權處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權證取得的最后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。

10、關于不可如期取得貸款的約定

按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不可獲得銀行的按揭貸款，買受人應于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不可獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。

實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔不可按期付款的違約責任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。

11、關于物業(yè)的約定

實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權益的維護，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關情況。

新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務收費價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關于物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應當與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務時間，物業(yè)權利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關約定。

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