要注意了！在這8個(gè)大城市買(mǎi)房，請(qǐng)做好20年站山頭的準(zhǔn)備

首先，請(qǐng)大家思考一個(gè)房地產(chǎn)哲學(xué)問(wèn)題——城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期是由什么決定的？

當(dāng)，看得見(jiàn)的手和看不見(jiàn)的手掰腕子，短期來(lái)看，一定是看得見(jiàn)的手占優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看，一定是看不見(jiàn)的手占優(yōu)勢(shì)。

比如，深圳，為什么每一輪房地產(chǎn)上漲周期都是深圳一馬當(dāng)先。

當(dāng)你看了下面這張圖，就會(huì)明白的原因是什么？

近20年，深圳每年戶口人口增量在20萬(wàn)到30萬(wàn)，當(dāng)然在戶口放開(kāi)之前，這個(gè)增量你可以認(rèn)為是深圳新生人口的出生量。

但是這還不是最可怕的，最可怕的是深圳每年常住人口增量平均可以達(dá)到60萬(wàn)，也就是說(shuō)每年從外地遷來(lái)深圳的人口可以達(dá)到30萬(wàn)左右，這是一個(gè)什么概念，這是一個(gè)內(nèi)地中等縣城一半人口。

2017年，一份有關(guān)《深圳租賃》的白皮書(shū)表示，在這個(gè)城市：80%的人口租房住，70%的租客住在城中村。

這就是這個(gè)城市，房?jī)r(jià)的底氣。說(shuō)句要挨罵的話，從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)這個(gè)城市規(guī)模達(dá)到京滬之前，房?jī)r(jià)挑選只有兩個(gè)——暴漲和緩漲。

從長(zhǎng)久來(lái)看，城市的房?jī)r(jià)是由城市增量人口決定的，但是這個(gè)數(shù)據(jù)從水平來(lái)看，一直在走低。

一線城市，二線城市，三線城市，人口增速都在下降，而且越是大城市這個(gè)指標(biāo)下降的越明顯，只有四線城市，也就是小型地級(jí)市或者縣城，維持著小規(guī)模的增長(zhǎng)。

這其中最深層次的原因，就是人口生育率的下降。

城市越發(fā)展，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，人口生育率越低，這是一個(gè)全球規(guī)律，美國(guó)如此，日本如此，韓國(guó)如此，現(xiàn)在整個(gè)亞洲不為人口問(wèn)題擔(dān)心的恐怕就只有東南亞和印度了。

回到中國(guó)，我們先看三十一個(gè)省市，自治區(qū)，新增人口的數(shù)量。

我們把時(shí)間段分為三段：2001年到2010年，2011年到2015年，2016年到2019年。

個(gè)十年中，人口增量的省份分別是：廣東、浙江、山東、河北、江蘇、天津、上海和北京。人口負(fù)增長(zhǎng)則是：安徽、四川、廣西、河南、重慶、貴州、湖北。

很顯然，以上這七個(gè)省市，不是因?yàn)椴豢缮且驗(yàn)椴豢闪?，新增人口基本上都“孔雀東南飛了”。

最近五年，人口新增較多的則是：廣東、浙江、山東、安徽、四川、河北和廣西。

人口流出省份則變成：遼吉黑和北京，北京誰(shuí)都懂是政策性流出，遼吉黑呢，恐怕和經(jīng)濟(jì)的停滯是個(gè)強(qiáng)相關(guān)

那么，人口增長(zhǎng)除了新生人口，還決定于人口遷移數(shù)量。

這張圖就剔除人口出生因素來(lái)看人口遷移：

近4年廣東、浙江年均人口凈流入分別由2011-2015年的14、-7萬(wàn)大幅回升至2016-2019年的76、46萬(wàn)，這是這五年來(lái)中國(guó)人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)的贏家；

上海、北京因近年嚴(yán)控人口規(guī)模，均由人口凈流入轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅鞒觯?/p>

中部省份除安徽由年均凈流出轉(zhuǎn)為凈流入外，其余各省均為持續(xù)凈流出狀態(tài)；重慶、四川、陜西近年人口持續(xù)回流，其中重慶、四川近4年年均人口凈流入規(guī)模在10萬(wàn)以上；

東北三省經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，人口凈流出規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，遼寧由2001-2010年年均人口凈流入14萬(wàn)下滑至2011-2015年的2.3萬(wàn)，近4年年均凈流出5萬(wàn)。不過(guò)令人吃驚的是山東，人口流出量這五年居然比黑吉遼還要多，讓人大跌眼鏡。

說(shuō)完了省和自治區(qū)，我們重點(diǎn)來(lái)說(shuō)城市。

10年前，北京、上海是人口流入的大戶。

5年前，天津突然成為人口流入的大戶，然后就突然失速下落，讓人有點(diǎn)唏噓。

這5年呢？

兩個(gè)后發(fā)一線城市——廣州和深圳，兩個(gè)新一線城市——杭州和長(zhǎng)沙，成了這五年中國(guó)城市人口大戰(zhàn)的四個(gè)贏家。深、廣、杭、以活躍的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和較為寬松的人才政策吸引人口大規(guī)模流入，四城近4年常住人口年均凈流入分別達(dá)28、28、27、20萬(wàn)，較2011-2015年均有大幅增長(zhǎng)。

尤其值得的一提的是長(zhǎng)沙，居然在和成都、重慶、武漢、南京等強(qiáng)二線的競(jìng)爭(zhēng)中，不得不說(shuō)，低房?jī)r(jià)是的人口吸鐵石。

寧波、西安、成都、鄭州、重慶近4年常住人口年均凈流入規(guī)模均在10萬(wàn)以上；這幾個(gè)城市均為所在都市圈核心城市，近年城市發(fā)展較為快速、“搶人”力度較大。

然而，這里面又分兩種情況，城市的吸引力也是分等級(jí)的。

前不久，國(guó)民經(jīng)略制作的一張圖——主要省會(huì)城市省外購(gòu)房客戶占比，就很能說(shuō)明問(wèn)題。很顯然，一個(gè)省會(huì)城市如果只能吸引自己省份的客戶，說(shuō)明它的吸引力是有限的，對(duì)于來(lái)說(shuō)，它也只能算一個(gè)省域中心而不是區(qū)域中心。

就拿剛才人口凈流入都是二十多萬(wàn)的長(zhǎng)沙和杭州來(lái)說(shuō)，杭州省外購(gòu)房比例客戶達(dá)到53%，而長(zhǎng)沙只有15%，從這個(gè)角度看杭州城市的含金量就要遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙。

另外，西安、鄭州相比較，人口凈流入也差不多，雖然我是鄭州人，但是我也要承認(rèn)，鄭州的城市含金量比西安要差。鄭州還只是河南的鄭州，但是西安至少是整個(gè)中國(guó)西北五省的中心城市。

不過(guò)，好在河南是人口的大省，存量雄厚，即使人口流出河南一些，剩下的人口轉(zhuǎn)移，也足夠鄭州消化。不過(guò)，坦率地說(shuō)留下的都是次一等人才，這也會(huì)造成鄭州經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)時(shí)間在中低端徘徊。

所以，最可怕的城市情況就是——自己的城市圈人口沒(méi)啥流入，甚至流出。因?yàn)檫@會(huì)造成這個(gè)城市無(wú)血可抽，甚至被人抽血。

下面這張圖，就是典型的中國(guó)33個(gè)城市圈，人口流入流出的統(tǒng)計(jì)圖。

北京不去說(shuō)，這是政策要它人口流出。

福州問(wèn)題也不大，畢竟那是中國(guó)除了長(zhǎng)三角珠三角最富裕的一個(gè)省份的省會(huì)。

濟(jì)南，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看問(wèn)題也不大，山東GDP增長(zhǎng)和人口，保證了它的房?jī)r(jià)還是有底線的，近期房?jī)r(jià)下跌是前一段上漲太猛造成的。相反現(xiàn)在急需要解決倒是青島和濟(jì)南誰(shuí)優(yōu)先的問(wèn)題。

從蘇錫常往后的城市，買(mǎi)房都應(yīng)該注意了，因?yàn)槌鞘腥θ丝诹魅氲姆α?huì)造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有前途。

昆明，西寧、大連、烏魯木齊、哈爾濱、南昌、石家莊、長(zhǎng)春，這個(gè)八個(gè)城市，從都市圈人口角度是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期沒(méi)啥前途的城市。都市圈中心城市如此，所謂副中心、多中心城市更是如此。