文章摘要： 為什么會出現(xiàn)借名買房？主要是由于限購、限貸、貸款利息浮動、公司購買與個人購買稅率不同等原因引起的。非出于無奈，誰想借名買房？借名買房當然談不上高尚，甚至完全不應該鼓勵，因為他大的美名也不過是“合理規(guī)避政策”。借名買房這部鬧劇，其實對于借名人和
為什么會出現(xiàn)借名買房？主要是由于限購、限貸、貸款利息浮動、公司購買與個人購買稅率不同等原因引起的。非出于無奈，誰想借名買房？
借名買房當然談不上高尚，甚至完全不應該鼓勵，因為他大的美名也不過是“合理規(guī)避政策”。借名買房這部鬧劇，其實對于借名人和被借名人都有風險。
被借名人承擔的風險：
1、根據各地的限購政策，可能失去了購房資格，或者購房要算二套房的首付和利率。
2、名下登記了住房，被取消經濟適用房資格。
3、貸款買房情況下，如果借名人不按時償還貸款，影響自己信用記錄。
借名人承擔的風險：
1、別以為借名人把房產證拿手上就沒事了，因為被借名人是房產權利登記人，他可以去房管部門掛失房產證，隨后將住房抵押；
2、被借名人可以在掛失房產證后將住房出賣；
3、被借名人欠有債務，住房被債權人訴訟后，被法院查封等司法措施；
4、被借名人離婚，住房算共同財產被分割；
5、主演死亡，住房算遺產被繼承。
借名買房順利的情況是這樣的：
1、在限購政策放開后，被借名人把房產過戶給導演或導演指定的人，如借名人的子女，這戲也就演完了，雙方皆大歡喜。
2、如果限購政策一直沒有改變，借名人也可以等房價上漲了，要求被借名人把房子賣了，賣房所得歸借名人，這事也算完。
然而，事情總是沒有那么順利的。現(xiàn)在，借名買房糾紛時有發(fā)生。
如果借名買的是普通的商品房、拆遷安置房，并且有充足的證據證明這是借名買的，法律一般是支持導演的。但有一種情況例外，法院會把住房判給主演，那就是借名買的是政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等。這兩者判決之所以會有根本上的不同，主要取決于住房是否有“國家福利性質”。
客觀地說，如果借名人自己很有錢，不可享受經濟適用房，這個房子還要判給借名人，那是說不過去的。
對借名人而言，就算是普通商品房、拆遷安置房，要贏得官司，這里還有兩個關鍵的詞，一是“足夠的證據”，二是“一般是支持”。
那么，什么是足夠的證據呢？
首先，我們應該清楚，根據《物權法》的規(guī)定，不動產登記簿是住房等不動產物權歸屬和內容的根據，當事人如要在訴訟中推翻不動產登記簿上的記載，證明標準極高。所以：
1、不論借誰的名義購買住房，都應委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權利義務，并保存全流程的證據原件，包括但不限于雙方居住證明、首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以被借名人的名義繳納的，在向主演匯款時，一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關。
2、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。
3、還有一個避免壞打算的招數(shù)：為避免主演擅自處分或出售住房，導演可采取與主演簽訂長期限（20年）租賃合同的方式占有使用住房，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對抗善意的住房買受人請求交付使用住房的訴訟請求。所謂的善意買受人，是指主演將住房出售給第三方，而第三方是不知情的。除非能證明第三方是明知該住房有借名人的存在，是借名購買的，否則，第三方蒙受的損失，又是一筆扯不清的爛賬。
是不是有了以上三點的防范，導演就萬無一失了呢？當然不是的，只能是：“一般會支持”。
因為關于此問題各地裁判觀點并不統(tǒng)一，自由裁量的空間極大。當然有不少案例是將住房判給借名人的，但也有案例將住房判給被借名人，只不過被借名人要賠償大部分住房金額給借名人，甚至還有以雙方只是借款關系或明知限購政策還故意對抗政策為由，將住房判給被借名人的。
所以，不到萬不得已，借名買房干不得！
深入分析：限購后借名買房風險大 不可??！
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