新房?jī)r(jià)格一定比拿地價(jià)格高嗎

正常情況下，新房房?jī)r(jià)是要比拿地價(jià)格高的。通常開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。計(jì)算公式：最終售價(jià)=樓面地價(jià)+建筑成本價(jià)+開發(fā)商利潤(rùn)。

最終出售的房?jī)r(jià)離不開樓面價(jià)，但那只是最原始的一部分成本。土地拍賣后要修建成住房，有9種費(fèi)用無法避免，分別為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、成本分?jǐn)偳闆r。此外，還有各類稅以及其他50余種費(fèi)用，這些費(fèi)用都會(huì)計(jì)算到最終房?jī)r(jià)里，再加上開發(fā)商的利潤(rùn)，這才是最終呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的住房售價(jià)。

新房的定價(jià)是由哪些因素決定的

一、土地成本

開發(fā)商的批地成本，這個(gè)價(jià)格是由城市，區(qū)域，地段，和容積率、綠化率決定的，還有拆遷費(fèi)，安置費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

二、建安成本

樁基工程、鋼筋、砼、砌體工程、抹灰工程、外墻工程、室內(nèi)水電安裝工程、消防工程、屋面工程、門窗工程、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程、地下室、電梯工程、人工費(fèi)、室外配套工程、模板、支撐、腳手架工程、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)、排污、生產(chǎn)廠棚、檢測(cè)、試驗(yàn)、監(jiān)理費(fèi)、承包商管理費(fèi)、資料、勞保及其他臨時(shí)設(shè)施的費(fèi)用。

三、營(yíng)銷成本

1.融資成本(利息)

2.稅務(wù)成本(營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、公司所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、土地使用稅)

3.地方各部門辦證成本。

4.營(yíng)銷預(yù)算成本(廣告策劃費(fèi)，開發(fā)商一旦挑選了讓中介代理銷售，這個(gè)營(yíng)銷成本就直接轉(zhuǎn)移了，所以跳開中介自己去售樓處買房的價(jià)格和有中介帶過去的價(jià)格是完全一致的，即使沒有中介費(fèi)，營(yíng)銷成本也已經(jīng)在了，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)橐惶追孔拥膬r(jià)格去破壞整個(gè)營(yíng)銷體系，認(rèn)識(shí)操盤項(xiàng)目的營(yíng)銷總也沒有用，除非認(rèn)識(shí)營(yíng)銷總的上級(jí)，持有項(xiàng)目股權(quán)的高層人士。比如網(wǎng)購(gòu)20元的產(chǎn)品，上門店買也是20元，店長(zhǎng)不可能因?yàn)槟銢]有網(wǎng)購(gòu)直接上門，省下了5元的網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)費(fèi)而只收你15元，店長(zhǎng)沒這個(gè)權(quán)限但是老板有，不過老板不會(huì)理你，因?yàn)榈赇佊凶饨鸷瓦M(jìn)場(chǎng)費(fèi)，除非老板有求于你)。

四、產(chǎn)品因素(購(gòu)房指南)

1.環(huán)境：開發(fā)商品牌、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠植、升值、地方規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)用、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制。

2.產(chǎn)品：樓棟位置、樓層(7層以下的金三銀四，高層的越高層價(jià)格就越高)、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)。