房企凈負債率是什么意思

所謂房企凈負債率就是指房地產公司的負債總額，又被稱為凈借款比率。房企凈負債率=(計息負債-現金余額)*凈資產。根據三道紅線的規(guī)定，房地產公司的凈負債率是可以大于100%的。但是相對于資產負債率和現金短債比來說，房企的凈負債率是比較容易優(yōu)化的。房企可以直接通過出售項目的形式來獲取現金流，這樣一來，就可以大大下降公司的凈負債率了。

房地產負債率為什么那么高?

房地產公司負債率高，根本原因是由于行業(yè)性質所致，即建設工期和售樓期較長，而且除了拿地和售樓外，一些設計和施工等項目均為外包，這就涉及到回款的問題，再加上拿地、人員、土地儲備等貸款利息，都是高負債的因素。

營運資金周轉率是一個很好的例子。它是指在某一特定時期內產品銷售收入與營運資金平均占用額的比例，表明公司在一定時期(通常為一年)內營運資金的周轉次數。

高負債的具體原因如下：

1、高負債拿地

高負債其實是房地產業(yè)的普遍現象，無論你是小房企還是萬科這樣的巨頭。數據說話：

根據2017年中報數據顯示，在A股的地產上市公司(新證監(jiān)會行業(yè)分類，截至3月14日)中，平均負債率為63.66%，這還僅僅是上市的，還有千千萬萬家沒上市的房企，它們的負債率或許遠遠高于平均值。

不斷走高的地價持續(xù)擠壓房企的利潤空間，只有擴大規(guī)模，才能獲得較充裕的資金、低的融資成本以及營業(yè)收入。因此一家小房企想要成長，除了投資物業(yè)和穩(wěn)定的現金流外，土地儲備非常重要。某種意義上講，土地儲備就意味著銷量，意味著可持續(xù)發(fā)展能力。

但是過多的土地儲備就必然意味著龐大規(guī)模貸款，從而造成高負債，畢竟房企的自有資金有限。而如今受到監(jiān)管，像信托、表外和委貸等流入房地產的資金被掐斷，外借資金成本越來越高，這也是造成房地產公司負債率持續(xù)攀升的原因之一。

2、高負債+現金流，才能賺錢

個個都是腕兒，可是個個都是“負債累累”。拿恒大來說，拉長報告期的話，會發(fā)現：負債率增速大概和銷售額增速是成正比的。其中的答案就是他們有充足的現金流。