二手房交易估價(jià)怎么確定

二手房估價(jià)的方法：

1、成本法。住房的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會(huì)是不小的開(kāi)銷(xiāo)，因此在住房估價(jià)時(shí)將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來(lái)，然后再衡量一下住房的增值收益，便會(huì)得出住房的價(jià)格了。

2、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是現(xiàn)今住房估價(jià)時(shí)使用最為普遍的方法，具體就是將市場(chǎng)上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評(píng)估住房相類(lèi)似的房產(chǎn)挑選出來(lái)，對(duì)它們進(jìn)行比較分析，然后得出住房的評(píng)估價(jià)格，通常這樣比較出來(lái)的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。

3、路線價(jià)法。地理位置與住房?jī)r(jià)格有著緊密的關(guān)系，也是住房估價(jià)時(shí)必須要考慮的因素之一。路線價(jià)法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價(jià)格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出住房的評(píng)估價(jià)格的方法。

二手房交易會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、住房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：二手房的產(chǎn)權(quán)透明度低，遠(yuǎn)不如新建商品房清晰，住房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人未必只有產(chǎn)權(quán)證上的登記人，可能存在隱形產(chǎn)權(quán)人，比如夫妻之間共有的住房只登記一人名字，借名購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)登記人并非實(shí)際產(chǎn)權(quán)人等。如果登記的產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人或?qū)嶋H產(chǎn)權(quán)人同意，擅自出售住房，可能就會(huì)出現(xiàn)交易糾紛。另有一些尚未取得產(chǎn)權(quán)證的二手房交易，由于各種原因，可能造成最后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況，也會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)不可交易風(fēng)險(xiǎn)：有些住房處于被抵押或被查封狀態(tài)，但是產(chǎn)權(quán)人仍惡意出售住房，簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同，騙取定金或者房款。

3、賣(mài)方不配合過(guò)戶或不按時(shí)交房風(fēng)險(xiǎn)：在二手房交易中，如果操作不當(dāng)，往往會(huì)出現(xiàn)賣(mài)方收到全款后不積極配合辦理房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，或者故意拖延交房的情況。

4、住房存在長(zhǎng)租的風(fēng)險(xiǎn)：有些賣(mài)方故意隱瞞住房存在長(zhǎng)租的事實(shí)，或者惡意串通他人虛構(gòu)長(zhǎng)租的事實(shí)，致使購(gòu)房人在支付全款并辦理過(guò)戶手續(xù)后，無(wú)法收房。

5、無(wú)法落戶的風(fēng)險(xiǎn)：有些二手房交易后原房主不及時(shí)遷移戶口，可能會(huì)給購(gòu)房人落戶或者子女上學(xué)帶來(lái)麻煩。

6、歷史欠費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)：有些二手房由于長(zhǎng)期無(wú)人居住，可能存在長(zhǎng)期拖欠供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情況，如果買(mǎi)方在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有與賣(mài)方做交割清欠，就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失。

7、買(mǎi)到兇宅的風(fēng)險(xiǎn)：有些賣(mài)方可能會(huì)刻意隱瞞住房發(fā)生過(guò)刑事案件的事實(shí)，如果買(mǎi)方疏于背景調(diào)查，可能使自己陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地。

8、住房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：二手房由于房齡不同，質(zhì)量方面可能存在問(wèn)題，比如漏水、管道管線老化、用電負(fù)荷不足等，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)常識(shí)，在交房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)，一旦入住，就會(huì)麻煩不斷。