買(mǎi)到已抵押的房子怎么辦

1、買(mǎi)到已抵押的房子的處理辦法

抵押的房子一般是指賣(mài)家（抵押人）通過(guò)向銀行（抵押權(quán)人）貸款購(gòu)買(mǎi)，或因?yàn)閭€(gè)人債務(wù)等原因，抵押給了其他人（抵押權(quán)人）的住房。

處理辦法：買(mǎi)方遇到此類(lèi)二手房，如果在未知情況下簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，或者抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效的。而知情情況下，只有賣(mài)方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押后，才能進(jìn)行正常過(guò)戶(hù)。

提醒：購(gòu)房者在交易住房存在抵押情況時(shí)，一定要妥善簽訂合同，督促賣(mài)房人首先解除抵押，以防意外情況的發(fā)生。

2、買(mǎi)到被查封的房產(chǎn)的處理辦法

房產(chǎn)查封指的是在訴訟過(guò)程當(dāng)中法院在案件原告提出查封申請(qǐng)的情況下通過(guò)司法的途徑把被告所屬名下的房產(chǎn)查封，被查封后的房產(chǎn)是不可進(jìn)行過(guò)戶(hù)、抵押等手續(xù)的。

處理辦法：有些賣(mài)家將已經(jīng)被查封的房子對(duì)外出售，造成不明真相的買(mǎi)家付錢(qián)入住后，發(fā)現(xiàn)住房并不可過(guò)戶(hù)。雖然此種情況下，買(mǎi)賣(mài)合同被視為無(wú)效，可以追回錢(qián)款，但還是讓人很糟心吶！

另外根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，在簽約之后，住房才被法院查封的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。但因?yàn)榉孔犹幱诓榉鉅顟B(tài)，依然無(wú)法完成過(guò)戶(hù)，所以購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候，一定要保持十二分警惕。

提醒：簽訂購(gòu)房合同前，去建委核房，查詢(xún)確認(rèn)交易住房是否被登記為查封、占用等其他狀態(tài)；另外，購(gòu)房者可以在合同中就“查封房”問(wèn)題設(shè)立單獨(dú)條款，約定賣(mài)房人的擔(dān)保責(zé)任和違約責(zé)任，下降損失。

3、買(mǎi)到住房產(chǎn)權(quán)共有的處理辦法

有些住房產(chǎn)權(quán)不清晰，是由多人共有。如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)方與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

處理辦法：有時(shí)候，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，房產(chǎn)證寫(xiě)了多個(gè)名字，但賣(mài)房人卻說(shuō)，“這房子，我說(shuō)了算！”這時(shí)，你可要注意了，因?yàn)槲幢卣娴乃f(shuō)了就算的！

如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，如夫妻共有，不管是丈夫賣(mài)還是妻子賣(mài)，一定要雙方都點(diǎn)頭同意，否則視為買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

提醒：如果是共有財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)要多留心眼，一定要查看所有住房共有產(chǎn)權(quán)人同意出售住房的書(shū)面證明。

4、賣(mài)家一房二賣(mài)情況的處理辦法

如果遇上市場(chǎng)房?jī)r(jià)高漲，合同上的違約成本又太低時(shí)，賣(mài)房人極有可能“一房二賣(mài)”，即：將住房出售給他人。

處理辦法：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

提醒：遇到售價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)的情況，千萬(wàn)不要覺(jué)得自己占了便宜，這套房子可能有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題或安全隱患，所以一定要審核清楚賣(mài)房人的所有權(quán)情況，也可以跟周?chē)従恿私庀轮白》亢蜆I(yè)主的基本情況。

5、賣(mài)房戶(hù)口未遷出的情況

現(xiàn)在很多購(gòu)房者買(mǎi)二手房，是為了房子上學(xué)用。但是如果賣(mài)家戶(hù)口未遷出，將會(huì)影響孩子的入學(xué)報(bào)名資格。

買(mǎi)二手房時(shí)，戶(hù)口糾紛非常常見(jiàn)。因?yàn)橐话闱闆r下一房不可有多個(gè)戶(hù)口存在。很多買(mǎi)房人事先沒(méi)有跟原房主約定好，房子過(guò)戶(hù)后，原房主戶(hù)口遷出問(wèn)題，從而造成不必要的糾紛。

提醒：二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定戶(hù)口遷移條款和違約條款?？梢院贤幸?guī)定售房人不可按照合同約定履行時(shí)，支付違約金。

6、物業(yè)費(fèi)用有拖欠的情況

有些房主在轉(zhuǎn)讓住房的時(shí)候，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)、暖氣費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠。

如果賣(mài)方長(zhǎng)期拖欠且欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)方不知情買(mǎi)了，可能要承擔(dān)全部費(fèi)用。

提醒：買(mǎi)方可以在辦理住房過(guò)戶(hù)前就要求賣(mài)方結(jié)清所有的費(fèi)用，還可以在付房款的時(shí)留物業(yè)交割保證金。