住房租賃要注意什么?

1、房源

明確所租賃的住房是否合法，是否存在抵押權(quán)的債務(wù)糾紛。由于《住房租賃合同司法解釋》第二條的規(guī)定，違法建筑物為標(biāo)的物訂立的住房租賃合同無效。因此，我們在租房之前，應(yīng)當(dāng)要求房主出具相關(guān)合法證明(如房產(chǎn)證等)，確保所租住房是正規(guī)的建筑物。除此之外，我怕們還要注意住房是否因抵押而變更了所有權(quán)。雖然，民法上有“買賣不破租賃”這一慣例，但《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)住房租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定了例外情況：“租賃住房在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求住房受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃住房具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)住房在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;”換而言之，我們在租房前就應(yīng)該注意住房是否因?yàn)榈盅憾鴮⑺袡?quán)轉(zhuǎn)移。檢驗(yàn)好住房的合法性，是租房者簽訂住房租賃合同的前提。

2、基礎(chǔ)設(shè)施

在參觀住房時，一部分租房人會忽略住房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，如電器的使用損耗、墻體是否漏水、家具新舊程度等基礎(chǔ)設(shè)施的使用狀態(tài)等。租房時對房內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行測試，查看各水表、電表、氣表的數(shù)字，作為日后交費(fèi)的起交點(diǎn)并將其使用情況記錄于租賃合同之中，可以有效預(yù)防在租房結(jié)束時房主的惡意扣除押金，將住房損耗責(zé)任一味的推卸給租賃人。

根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)為住房所有權(quán)人或者合法使用人，并確保出租住房符合以下條件：

建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能;

以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變住房內(nèi)部布局分割出租;

廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住;

人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

出租人承擔(dān)出租住房設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，出租住房設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞影響正常使用的，出租人應(yīng)當(dāng)及時維修，但當(dāng)事人另有約定或者承租人不當(dāng)使用造成的情形除外。

3、轉(zhuǎn)租

當(dāng)我們租賃了一段時間后，可能處于種種變動，在自身的租賃合同未到期時需要將住房轉(zhuǎn)租給他人，以下降成本。此時，我們所進(jìn)行的轉(zhuǎn)租行為，租必須通知出租人并取得其同意。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人享有法定解除權(quán)。一言概括，若是我們在將住房轉(zhuǎn)租他人后未告知出租人并取得他們的同意，房東就無需征求我們的意見而單方面解除租賃合同。但是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)住房租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定：如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，房東就不可以此為由來解除與租房者的租賃合同。

由此可見，轉(zhuǎn)租一要盡到通知義務(wù)，二要注意時間效力。

4、裝修

在簽訂租房合同后，大多數(shù)租賃者所接手的住房可能都與其期望的環(huán)境、風(fēng)格有所不同。許多租房者期望將住房進(jìn)行完善，改造成令自己舒適的狀態(tài)。

首先，住房主體結(jié)構(gòu)的改造需謹(jǐn)慎。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)承租人擅自變動住房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的，出租人享有單方解除權(quán)。

其次，作為裝修者，我們是否有權(quán)益向出租人要求補(bǔ)貼一部分的住房修繕費(fèi)用呢?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)住房租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”第十三條：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。”也就是說，除非我們在裝修事由上與出租人已經(jīng)私下約定了費(fèi)用的分配，否則是無權(quán)要求房東在對裝修費(fèi)用給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

最后，當(dāng)租賃合同終止時，裝修物該如何處理?《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)住房租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成住房毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！币虼耍?dāng)合同雙方?jīng)]有約定時，租房人可以拆除可拆卸的裝修物品，如果對住房造成了損失還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。