業(yè)主與裝修公司之洽談合同

裝修合同的基本常識：

業(yè)主委托施工方對自己家的裝飾工程進行施工。是通過《裝修合同》來互相約束的。合同里至少應該注明：業(yè)主需要“花多少錢？用什么樣的方法來施工？應該達到什么樣的質(zhì)量水平？需要多長時間？違約后應該怎樣解決？等基本資料。

另：質(zhì)保期、付款方式、雙方的權(quán)利、義務、補充條款、、、這些基本要素同樣比較重要。

合同雙方都有權(quán)利制定合同。但大多都是裝飾公司制定合同。也可以使用相關(guān)行業(yè)協(xié)會的合同范本。但行業(yè)協(xié)會沒有權(quán)利要求雙方當事人必須履行該合同范本。因此，雙方當事人有權(quán)利對合同范本的條款進行修改、補充。

施工方給業(yè)主的約定體現(xiàn)在合同里，還表現(xiàn)在“合同補充條款、預算、施工圖”里，因此對預算也不要掉以輕心。作為業(yè)主不可只在乎預算里的報價，其實預算后面的備注同樣重要，還有施工圖。

業(yè)主在簽合同前，應對以下文件進行審核：合同、補充條款、預算、施工圖、效果圖。雖然施工方不會讓業(yè)主在效果圖上簽字，但業(yè)主有必要向施工方了解所有施工項目的材質(zhì)、工藝，然后把這些補充到施工圖里。

與公司談到哪種程度再簽署裝修合同？

至少要把設計的大體方案及重要細節(jié)談妥，把所有的價格談妥、對施工方的預算、合同、材料、圖紙、工藝都審核過以后，再考慮業(yè)主方還有什么需要補充的（多考慮些時間，別嫌麻煩），這樣再簽署裝修合同就保險多了。

設計沒談妥，就簽署合同，設計師對設計方案就不再特別費心了，能簡單就簡單，也不會特別考慮業(yè)主的意見了。

價格沒談妥就簽署合同，就等于不可再與施工方談價格了，對于某些項目，設計師有理由抬高價格，你不同意就不做，同意就要高價格。（因為某些項目并不按照面積或米來計算，而是按照“項”來計算，這些沒有標準的單價，都是設計師估算的）。事實上，在簽署合同前的一分鐘也是一個不錯的討價還價的機會。

還有就是材料、工藝等文件，如果自己還沒搞懂是怎么回事就簽署合同了，那以后就等著被忽悠吧！人家說用什么材料就用什么材料了，說怎樣施工就怎樣施工了。

在跟他們簽署合同前，一定要先審核他們的裝修合同，有必要拿回家一份，先研究一下，想想，還有什么需要補充的條款，這樣才能有效避免以后的扯皮現(xiàn)象。

裝修合同可以更改嗎？可以增加補充條款嗎？

答案是：肯定有權(quán)利要求增加合同補充條款。

大多裝飾公司拒絕業(yè)主增加合同補充條款的理由為：“這是建設廳統(tǒng)一頒發(fā)的合同，我們沒有權(quán)利去更改?！边@是一種錯誤的解釋。

建設廳、裝飾協(xié)會有義務推廣標準合同，但沒權(quán)利要求合同雙方當事人必須履行該標準合同。因此業(yè)主有權(quán)利要求增加補充體條款。

其次：在河南省的標準合同中，有補充條款的增加位置。標準合同中有這一項，為什么不可加呢？顯然不合理。

我們在簽署裝修合同，應該準備哪些補充條款？

裝飾公司的裝修合同不是一成不變的，合同雙方是有權(quán)利對其中的某些條款進行補充、修改的。

一般跟裝飾公司協(xié)調(diào)的重點是：

計量方式：特別是乳膠漆的計量方式、水電改造的計量方式。

質(zhì)保期：裝飾公司一般質(zhì)保兩年，也有公司水電改造質(zhì)保五年，防水質(zhì)保五年（國家的一個管理條例規(guī)定）

施工工藝：例如：吊頂可以要求他們使用輕鋼龍骨。

驗收標準：可以把墻面平整度的要求寫進合同里。驗收時按照合同上寫的標準驗收。

分階段驗收：一般裝飾公司分三次驗收（隱蔽工程、中期、竣工），可以提出更多次的驗收，分階段驗收次數(shù)越多，質(zhì)量越有可控制性。畢竟質(zhì)量的控制靠的是過程控制。

違約條款：例如：若使用了假材料怎么解決？延期了怎么解決等等。 只有把這些全都考慮進去，才能有效解決以后的扯皮現(xiàn)象，但作為業(yè)主，無法考慮的這么詳細，所以要請專業(yè)的家裝監(jiān)理為自己服務。

施工工藝必須執(zhí)行施工方合同里的標準嗎？

驗收標準有很多種，各個地方的驗收標準也不同，各個公司的驗收標準也不盡相同。

一般驗收標準的分類為：

國家標準：例如：建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范。

地方標準：例如：陜西省97標準。

設計標準：在預算備注后面體現(xiàn)。例如：安裝木線，規(guī)格：1*5.5公分。墻面平整度3毫米以內(nèi)等等。

公司內(nèi)部規(guī)定的標準：這些標準一般來約束工長用的，不寫進預算里。只是口頭承諾，對于這些口頭承諾，業(yè)主有權(quán)利把這些寫進預算備注或合同補充條款里。 一般來說：陜西省的97標準已經(jīng)作廢，時間太長了，也沒有升級，標準比較松。可以要求施工方執(zhí)行國家2001標準。

另國家標準也跟不上時代，更多是先進工藝不斷涌現(xiàn)。所以可以自己總結(jié)更先進的工藝，以補充條款的形式表現(xiàn)出來，讓施工方執(zhí)行。這又稱為：設計標準。

合同里的質(zhì)保期、質(zhì)量標準、違約條款：

質(zhì)保期：

陜西省建設廳設計的合同中，質(zhì)保期為一年，現(xiàn)在公司質(zhì)保期都調(diào)成兩年了。

有些公司為了贏得客戶，把水電改造項目的質(zhì)保期，設計成5年質(zhì)保，其他為2年。

另外，在國家的一個文件《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理條例》，這樣規(guī)定：有防水要求的房間，防水質(zhì)保期為5年，其他項目，至少2年。

質(zhì)量標準：

在西安，決大部分的公司與業(yè)主簽署的標準為：陜西省97標準，也就是97年定的標準，相對比較落后，標準比較籠統(tǒng)。

而有很多外地公司跟業(yè)主簽署的標準有的是國家標準（GB—2001），也有外地的地方標準。

而比較先進的質(zhì)量標準為：國家標準GB——2001系列。具體范本可瀏覽我站的“合同、標準范本”板塊。

違約方面：

裝飾公司約定的都比較籠統(tǒng)，幾乎對裝飾公司沒多大制約力，最大的賠償條款也就是：延期了，給業(yè)主付違約金，即使配付也很少，三萬的單子，延期一天，最多也是一二十元/天。

也有的合同對環(huán)保也做了說明，如果環(huán)保不達標，裝飾公司要按照約定，進行返工，直到達標為止。

所以說：如果業(yè)主對某些項目有特別要求（例如：質(zhì)量方面或工期方面），那就要特別要求了，把違約條款做的詳細一些，這樣對裝飾公司才有壓力。

你對裝飾公司合同里的付款方式了解多少？

一般裝飾公司合同里的付款方式為：定金、首期、中期、尾款四個階段。簽署合同后就應該先交定金或首期款。這就看業(yè)主怎樣跟公司談了。

首期：60%，中期：35%，尾款：5%，增減項在中期結(jié)算。

首期一般在簽署合同后，交底前，交齊。

中期一般在木工結(jié)束、泥工進場后，或泥工結(jié)束、木工收口時、油漆工進場前付。

尾款：自然是交工驗收后，維修結(jié)束了，再付尾款。

當然所有的都可以協(xié)調(diào)，關(guān)于首期款金額比較大，有很多公司可以協(xié)調(diào)為“首期款分兩次付”，付款進度基本未變，就是第一次交款才達到30%，木工基層結(jié)束或泥工進場前再付30%，以后的不變。

我見過的首期款付款時間比較晚的是：先交了定金，所有圖紙全部做出來，工程部分配好工長后，所有人員進場交底時才付首期款，這個方式算是付款比較晚的，更晚的甚至到材料進場后，才把首期款交到公司。呵呵！這就看業(yè)主怎樣跟公司談了，當然遇見一些大公司，那協(xié)調(diào)的余地就小多了，大公司一般是沒交首期款，工程部不配單（不安排工長，更談不上交底了）。

至于中期款什么時候交，那要看施工項目和施工工序的安排了。施工工序一般有兩種：木工基層、泥工、木工封面板，如果是這樣，那就等泥工結(jié)束了，木工再進場時付款。另種工序：木工全部結(jié)束，泥工再進場，這樣中期一般為木工基本結(jié)束，泥工進場后付。施工工序不同，中期款的付款時間也要不同。

找裝修隊應簽署什么樣的合同或協(xié)議？

現(xiàn)在裝飾公司在家裝行業(yè)的所占的市場分額還很低，決大部分的業(yè)主挑選游擊隊或其他類似于游擊隊的隊伍來施工。有很多業(yè)主并沒有與施工隊簽署任何協(xié)議，產(chǎn)生糾紛后，雙方的責、權(quán)、利無法分清，所產(chǎn)生的糾紛也不易協(xié)調(diào)。至少因為業(yè)主沒有通過任何約定來約束施工隊，施工隊并沒有任何壓力，對工地更不負責任了。

那業(yè)主跟這些施工隊這樣簽署施工協(xié)議呢？

雙方合作，是需要協(xié)議的，具體這個協(xié)議誰來起草呢？雙方均可，只要雙方對合同里各個條款都認可。當然，也可以使用第三方協(xié)議“該地建設廳推廣的合同”，該合同范本，在本地的建筑書店均可買到。買回的合同最好再進行完善。

不要認為與施工隊簽署協(xié)議或合同后，就萬事大吉了。其他的文件（施工圖、預算書、材料單等），也需要進行完善?？傊杭词箾]有找裝飾公司，也要做到能正規(guī)盡量正規(guī)，這樣才會對雙方都有利。

最簡單的合同——預算

有業(yè)主認為，自己裝修或找游擊隊不用簽署合同，合同太復雜，也沒必要簽。

那就什么也不約定了嗎？

其實簽協(xié)議是很簡單的一件事：最簡單的協(xié)議就是“預算書”，不管找施工隊還是工人來施工，施工隊都應該給業(yè)主提供一份預算，至少也要說明：都做那些項目？需要多少錢？做成哪種程度或驗收的標準。

既然沒有簽協(xié)議，那就應該各個條款寫進施工方給的預算里，工藝、材料、計量方式、工期、違約賠償條款都可以寫進去。雙方認可，簽字后生效。這樣才能有效避免以后的扯皮現(xiàn)象。

預算的簡單格式為：

施工項目，預計的工程量，單價，該項目的總價，該項目所用材料及簡要說明工藝。

在預算的最下方，對優(yōu)惠幅度、計量方式、工期、其他條款寫的更詳細些。

有必要時，再配合施工圖來使用。

簽協(xié)議也罷，簽預算也罷，不可光指著這些來讓施工方自覺執(zhí)行。業(yè)主也應該有必要的控制方法，畢竟業(yè)主不專業(yè)，與施工方簽署的文件比較簡單、籠統(tǒng)。

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