普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是什么？各地有什么不同嗎？

1.滿足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)可享受優(yōu)惠政策

制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并對普通住宅給予稅收優(yōu)惠的目的是為了市場調(diào)控，保護(hù)剛需剛改人群，普通住宅與非普通住宅相比，首付比例低，繳納的契稅費(fèi)率低。

普通住宅享受優(yōu)惠政策原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地面上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。

2.各地區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

（1）北京市

2014年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知》提到：本市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實(shí)際成交價格確定。實(shí)際成交價格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

具體而言，屬于普通住宅的范疇是，除了滿足容積率和面積標(biāo)準(zhǔn)外，價格需要滿足：五環(huán)內(nèi)，單價在39600元以下或總價在468萬元以下，五環(huán)至六環(huán)，單價在31680元以下或總價在374.4萬元以下，六環(huán)外，單價在23760元以下或總價在280.8萬元以下。

（2）天津市

從2010年3月1日起，天津上調(diào)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)。界定普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高后，購房者可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

一是個人首次購買90平方米以下普通住房的，按成交價的1%征收契稅；二是個人購買90平方米（含90）至144平方米之間普通住房的，按成交價的1.5%征收契稅；三是個人購買144平方米以上（含144）及其他住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移，或者購買144平方米以下住宅，但成交單價高出普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的，一律按成交價的3%征收契稅。

個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買高于5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買住房的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買高于5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。營業(yè)稅稅率為5%，再加上結(jié)合在一起的0.55%城市維護(hù)建設(shè)稅、教育事業(yè)發(fā)展費(fèi)和防洪工程維護(hù)費(fèi)共計(jì)5.55%。

（3）上海市

自2014年11月20日起，上海市執(zhí)行新的普通住房新標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）等相關(guān)規(guī)定，經(jīng)上海市人民政府同意，調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)事宜。

可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：

一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

二、單套建筑面積在140平方米以下；

三、實(shí)際成交價格：低于同級別土地面上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

（4）重慶市

重慶市在2011年上半年發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告》中，將重慶市的房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分為三檔：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預(yù)征率為3.5%；獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。

之前，判定普通住宅有三個條件：單套最大建筑面積在144平方米或者套內(nèi)面積為120平方米；而住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上；實(shí)際成交價格低于同級別土地面上住房平均交易價的1.4倍以下的住房。三個條件同時滿足時才能享受2%的土地增值稅預(yù)征率。這個判定條件并未對住房的交易價格作明確規(guī)定。