小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法

現(xiàn)在購(gòu)房政策越來(lái)越嚴(yán)格，很多想要買(mǎi)房的朋友由于政策限制無(wú)法購(gòu)買(mǎi)商品房，在這種情況下，很多人會(huì)挑挑選買(mǎi)公寓或者是法拍房，也有人會(huì)挑挑選房小產(chǎn)權(quán)房，畢竟小產(chǎn)權(quán)房便宜。那么小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法？下面小編為大家詳細(xì)介紹一下，希望對(duì)大家有所幫助。

一、小產(chǎn)權(quán)房怎么買(mǎi)

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不可對(duì)外交易的住房，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。購(gòu)房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不可確定住房的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房不可公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到住房拆遷情況的，也不可依法得到補(bǔ)償。

雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓住房并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓登記，但是這種登記是沒(méi)有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不可產(chǎn)生保護(hù)購(gòu)房人的效力。所以，當(dāng)賣(mài)房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購(gòu)房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

所以，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格便宜，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問(wèn)題，要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有意向購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者需要自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和作出挑選判斷，作出準(zhǔn)確的決定。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法

不合法。

小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，指的是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商建筑在集體土地面上的住房或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房還須注意的是，這類房子從法律上來(lái)說(shuō)是不允許交易的，因此沒(méi)有法律效應(yīng)，在購(gòu)買(mǎi)后如果出了問(wèn)題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們?cè)谫I(mǎi)之前應(yīng)特別注意這點(diǎn)。

三、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)

1、法律效力。

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則，但也區(qū)分不同情況：

（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)，該住房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。

（2）對(duì)于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

（3）對(duì)于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該住房的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不可向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不可合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)住房的保值也有一定影響。

3、政策風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可造成部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得住房，又不可及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

4、監(jiān)督缺位。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的沒(méi)有資質(zhì)，住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證。

以上就是小編為大家整理介紹的關(guān)于＂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法＂等相關(guān)法律常識(shí)。小產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)買(mǎi)之后很有可能產(chǎn)生糾紛，會(huì)得不到法律保障，希望大家謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。