如何穩(wěn)妥處置閑置存量房地產(chǎn)用地

探索穩(wěn)妥處置閑置存量房地產(chǎn)用地的多元策略，包括地方專項(xiàng)債券開展土地儲(chǔ)備、多方協(xié)同聯(lián)合開發(fā)、政策支持與靈活處理、依法收回與等價(jià)置換、優(yōu)化規(guī)劃與調(diào)整政策，并區(qū)分存量房與商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不同角色與特色。

?穩(wěn)妥處置閑置存量房地產(chǎn)用地的方法包括以下幾種主要策略?：

?1、通過地方專項(xiàng)債券開展土地儲(chǔ)備工作?：各地需明確發(fā)債資金優(yōu)先用于處置閑置存量土地，特別是回購公司無力開發(fā)或不愿繼續(xù)開發(fā)的土地。同時(shí)，優(yōu)先挑選成熟度高、操作性強(qiáng)、預(yù)期效益顯著、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目，確保資金平衡，合理確定收購價(jià)格，妥善處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系?。

?2、多方協(xié)同聯(lián)合開發(fā)?：引入社會(huì)資本，多方合作開發(fā)，盤活“沉睡”的土地資源。閑置土地持有者可以聯(lián)合第三方公司、當(dāng)?shù)卣榷喾胶献髟O(shè)立項(xiàng)目公司，建立“投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)”全鏈條開發(fā)模式，通過“公司主導(dǎo)、政府搭臺(tái)、多方共進(jìn)”的模式充分盤活存量閑置土地?。

?3、政策支持與靈活處理?：政府應(yīng)允許土地用途合理轉(zhuǎn)換，支持國(guó)有公司設(shè)立土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金。金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)匹配專項(xiàng)債券等配套政策及時(shí)跟進(jìn)。對(duì)于有意愿且市場(chǎng)有需求的項(xiàng)目，可以允許分期辦證、延期支付出讓價(jià)款、合理免除公司違約責(zé)任等措施，以緩解公司資金壓力?。

?4、依法收回與等價(jià)置換?：對(duì)于應(yīng)依法收回的閑置土地，可以采取等價(jià)置換等方式進(jìn)行處理。收回收購的土地可以用于保障性住房，并通過地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持。但要量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)?。

?5、優(yōu)化規(guī)劃和調(diào)整政策?：通過調(diào)研了解市場(chǎng)的需求，優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，提升項(xiàng)目質(zhì)量。例如，可以將地塊分割處理并優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，分別用于建設(shè)安置型商品房和保障性住房，同時(shí)增加部分商業(yè)功能，提升項(xiàng)目質(zhì)量?。

6?、靈活處理違約責(zé)任?：對(duì)于因自然災(zāi)害、疫情等不可抗力造成的違約責(zé)任，可以依法免除相關(guān)責(zé)任，以減輕公司的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?。

存量房和商品房有啥區(qū)別

存量房和商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著不同的角色，以下是它們的主要區(qū)別：

1. ?定義與性質(zhì)?

?存量房?：指已經(jīng)建成并取得所有權(quán)證書的住房，通常是二手房，包括開發(fā)商尾盤、抵押給銀行的住房、個(gè)人未居住過的住房等。?

?商品房?：由開發(fā)商開發(fā)建造并出售的新房，包括住宅、商業(yè)用房等，通常是首次進(jìn)入市場(chǎng)的房產(chǎn)。?

2. ?市場(chǎng)級(jí)別?

?存量房?：屬于一級(jí)半市場(chǎng)，交易分散且價(jià)格波動(dòng)較大，買賣雙方多為個(gè)體。?

?商品房?：屬于二級(jí)市場(chǎng)(新建商品房)或三級(jí)市場(chǎng)(二手商品房)，交易流程相對(duì)規(guī)范，通常與開發(fā)商直接交易。?

3. ?價(jià)格與質(zhì)量?

?存量房?：價(jià)格相對(duì)較低，但可能存在折舊、裝修老舊等問題，需要買家仔細(xì)檢驗(yàn)住房質(zhì)量。?

?商品房?：價(jià)格較高，但住房和設(shè)施全新，質(zhì)量相對(duì)有保證，適合對(duì)居住環(huán)境有較高要求的購房者。?

4. ?交易流程與風(fēng)險(xiǎn)?

?存量房?：交易流程復(fù)雜，需通過中介或自行交易，需核查產(chǎn)權(quán)清晰性，可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛或住房質(zhì)量問題。?

?商品房?：交易流程規(guī)范，直接與開發(fā)商簽訂合同，風(fēng)險(xiǎn)較低，但購買期房可能面臨延期交房或質(zhì)量不符預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

5. ?適用人群?

?存量房?：適合預(yù)算有限、希望快速入住且對(duì)地理位置有特定偏好的購房者。?

?商品房?：適合追求全新房住環(huán)境、對(duì)未來有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃且能承受較高購房成本的購房者。