賣房：哪些條件可限制承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

俗話說“買賣不破租賃”，當(dāng)遇到有租賃情況的時(shí)候什么情形會(huì)限制優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)期限是多久？有何例外？這些優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)常識(shí)，出賣人必須知道。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到限制的情形有哪些?

①共有人優(yōu)先購(gòu)買。共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的時(shí)候，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不可對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因共有人對(duì)住房擁有的是權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是住房的權(quán)人。

②出租人基于特殊身份出賣租賃物。如果是特殊人身關(guān)系的人與賣方建立買賣關(guān)系，與其他普通買賣關(guān)系不同，因?yàn)橐紤]身份關(guān)系。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買問題。

③租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化。出租人將住房贈(zèng)與他人的，住房被強(qiáng)制征收、征用的，以及住房被強(qiáng)制執(zhí)行等等。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形式期限是多少？

①一般情形下，承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使;期滿未行使的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

②拍賣出租住房的，承租人應(yīng)自接到通知之日起5日內(nèi)行使。

相關(guān)常識(shí)：

1、買賣不破租賃是否有例外？

租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的住房發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

2、對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的通知有什么要求?

合同法規(guī)定出租人在住房出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，高于該期限的，推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃住房處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。