怎么確定小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬

通常開(kāi)發(fā)商銷售商品房的時(shí)候，往往會(huì)將住房與車位分開(kāi)銷售，其中住房是一個(gè)價(jià)，而車位又是另一個(gè)價(jià)。但在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，可以作為停車位使用的地方比較多，那是不是每一個(gè)地方開(kāi)發(fā)商都有權(quán)銷售呢，這就要看小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬是怎樣的呢，下文中小編為你做詳細(xì)解答。

一、商品房住宅小區(qū)停車位有哪些形式

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：

類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）；

第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場(chǎng)）。

二、怎么確定小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬

1、多層經(jīng)營(yíng)性停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計(jì)算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。

2、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑住房單元后，住房單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，住房單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表層的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在住房單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表層上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是土地使用權(quán)。鑒于住房單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)住房單元的所有人共同擁有。

3、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不可獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的住房建筑物（面積），是住宅住房單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于住房單元的占有、使用、的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層停車位依法不可取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的住房建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不可取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的住房單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層停車位不可從計(jì)算建筑容積率的住房單元中分離或分割，不可將首當(dāng)其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)住房單元后，住房單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨住房單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

可見(jiàn)，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體住房單元所有人。

4、小區(qū)樓房地下停車位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計(jì)算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體住房單元所有人。

通過(guò)上文的分析，大家應(yīng)該對(duì)小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬有所了解了吧。此時(shí)位于不同地方的停車位，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)歸屬不一樣，而作為開(kāi)發(fā)商也只能對(duì)其中自己所有的車位進(jìn)行出售，不過(guò)如果是出租給業(yè)主使用的話，則也是可以的。