二手房滿兩年是從什么時(shí)候開始算

二手房滿兩年起算要根據(jù)具體情況討論，不同類型的住房計(jì)算時(shí)間略有差別，具體如下：

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的房產(chǎn)：以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則計(jì)算是否滿2年。

2、已購(gòu)公房：有三個(gè)時(shí)間，分別是房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購(gòu)房合同簽署日期、第一筆購(gòu)房款的銀錢收據(jù)日期。這三個(gè)時(shí)間哪個(gè)在前面就按照哪個(gè)計(jì)算房子滿2年，但需要查驗(yàn)收據(jù)的章或購(gòu)房合同的章要一致收據(jù)才有效。

3、繼承的房產(chǎn)：可以按照繼承前的日期界定是否滿2年。

4、贈(zèng)予的房產(chǎn)：直系親屬之間贈(zèng)予的房產(chǎn)可以按照贈(zèng)予前的日期界定是否滿2年;非直系親屬要按前面的第1、第2點(diǎn)計(jì)算住房是否滿2年。

5、夫妻更名的房產(chǎn)：可按照更名前的日期界定是否滿2年。

6、遺失補(bǔ)證、破損換證的房產(chǎn)：遺失補(bǔ)證、破損換證的房產(chǎn)可以按照原房產(chǎn)證的時(shí)間界定是否滿2年。

買二手房有什么注意事項(xiàng)

1、注意住房的性質(zhì)

房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于住房性質(zhì)不同，在住房買賣交易過(guò)程當(dāng)中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買二手房時(shí)要區(qū)分住房的性質(zhì)。

2、注意住房的出租狀態(tài)

若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無(wú)效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買房人帶來(lái)一定的影響。

3、注意住房的抵押狀態(tài)

通常，出賣方在出售住房時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒(méi)有還清，即住房處于抵押狀態(tài)。從法律上來(lái)講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不可出售住房的，簽署的合同系無(wú)效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。

4、注意住房的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

住房的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無(wú)瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買二手房時(shí)，出賣方可能本身還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買房人長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無(wú)法取得對(duì)購(gòu)買住房的物權(quán)。建議大家購(gòu)買二手房時(shí)注意出賣方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。