住宅交付條件是什么

我國的住宅銷售分為現(xiàn)售和預(yù)售兩種。所謂住宅現(xiàn)售，指開發(fā)商將竣工驗收合格的住宅出售給購房者，并由購房者支付房價款的行為。住宅預(yù)售，是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的住宅預(yù)先出售給購房者，并由購房者支付定金或者房價款的行為。從兩者的定義可以看出，預(yù)售住宅具有遠期交貨買賣性質(zhì)，與現(xiàn)售不同，預(yù)售時雙方交易標(biāo)的尚未成型，從合同簽訂到交房這段時間常發(fā)生一些主客觀情況造成開發(fā)商無法按約定交房，因此住宅交付條件對預(yù)售購房者來說更為重要。

我國對住宅交付條件的相關(guān)法律規(guī)定較少，規(guī)章及地方規(guī)定居多，法律位階普遍不高，且相互之間有一定的沖突，發(fā)生糾紛時對處于弱勢地位的購房者不利。另一方面，從使用的合同文本來看，目前各城市廣泛使用的是建設(shè)部、國家工商局推薦使用的《住宅買賣合同》。該合同中關(guān)于住宅交付條件的條款設(shè)定較為原則，有待進一步細化。

所謂的住宅交付條件，是指開發(fā)商具備了法律規(guī)定和合同約定的交房條件，取得了可以與購房者辦理交房手續(xù)的資格。交付條件應(yīng)包括法定的交房條件和約定的交房條件。前者是指法律規(guī)定的開發(fā)商交付住宅應(yīng)具備的有普遍約束力的條件，后者是指住宅買賣合同雙方當(dāng)事人在合同中約定的除法定交房條件以外的特殊條件。

住宅交付要具備哪些條件

下面就結(jié)合基本交付條件中“住宅經(jīng)驗收合格”和“住宅經(jīng)綜合驗收合格”這兩種分述如下：

1、住宅經(jīng)驗收合格

開發(fā)商與買受人挑選“住宅經(jīng)驗收合格”這一交付條件，爭議最大之處就是竣工驗收完成的時間，即開發(fā)商憑什么資料才能證明竣工驗收合格?根據(jù)《住房建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》，竣工驗收程序為：

(1)該工程必須符合《住房建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第5條件規(guī)定的條件，即工程完工，施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位提出相應(yīng)報告;有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;工程款支付完畢;專項驗收(規(guī)劃、消防、環(huán)保)完成等等。

(2)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組制定驗收方案，并將驗收時間、地點等驗收事項通知工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

(3)建設(shè)單位組織竣工驗收。

(4)工程竣工驗收合格后，由建設(shè)單位提出《工程竣工驗收報告》。

(5)建設(shè)單位自工程竣工驗收合格之日起15天內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門備案。

2、住宅經(jīng)綜合驗收合格

住宅綜合驗收制度的依據(jù)為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收”。其驗收內(nèi)容包括：工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的內(nèi)容，城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況;城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;拆遷方案的落實情況;物業(yè)管理落實情況。