二手房契稅如何計算

二手房契稅與新房契稅是一樣的算法，計算公式為住房契稅=住房總價×稅率。根據(jù)規(guī)定，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。

二手房交易稅費(fèi)

一、契稅：

繳稅標(biāo)準(zhǔn)：首套90平及以下，網(wǎng)簽價×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價×1.5%，二套房網(wǎng)簽價×3%。契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給房管局。

注意一下，這里說的是網(wǎng)簽價，買新房只有一個合同價，買二手房涉及到合同價、網(wǎng)簽價、過戶指導(dǎo)價等幾種不同的價格，合同價就是房子的實(shí)際成交價格，網(wǎng)簽價是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r格，決定了交稅多少，買二手房做低網(wǎng)簽價是很普遍的避稅手段。過戶指導(dǎo)價是繳稅的最低基準(zhǔn)價，網(wǎng)簽價不可低于過戶指導(dǎo)價，否則就按過戶指導(dǎo)價交稅。

二、增值稅及附加：

房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)簽價÷(1+5%)×5.65%

房子已經(jīng)滿2年，普通住宅免征，非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)：差價÷(1+5%)×5.65%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費(fèi)用。

按規(guī)定，增值稅及附加以及接下來要說的個稅應(yīng)該是由賣家承擔(dān)的，市場成交慣例卻是買家承擔(dān)所有稅費(fèi)，不過交易時可以商議，在合同中寫清楚就行。

三、個稅：

滿五唯一免征。滿五是指房子房產(chǎn)證從出證開始算時間滿5年，唯一是指賣家在上海交易系統(tǒng)里只有這一套房子。

買二手房最好選滿五唯一的，可以節(jié)省一筆個稅。不過，房東也不是傻子，肯定不會吃虧，所以一般會把節(jié)省的稅費(fèi)加到房價上，造成滿五唯一的房子報價比較貴，如果實(shí)在貴得離譜，那還是算了。

如果房子不滿5年或者不是賣家唯一住房，個稅交稅標(biāo)準(zhǔn)是：差額×20%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費(fèi)用，這種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的住房購入原值憑證，如果沒有這個憑證，可以采用另一種方式納稅：普通住宅網(wǎng)簽價×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價×2%。

實(shí)際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。

四、中介費(fèi)：

中介費(fèi)本來不應(yīng)該單拎出來說，但現(xiàn)在上海房價動輒400萬，2%的中介費(fèi)就要8萬+，確實(shí)也是一筆不小的負(fù)擔(dān)，一個上海普通白領(lǐng)一年可能都賺不到這么多錢。不過，中介費(fèi)是可以談的，在住房總價高或者市場淡季的時候，中介費(fèi)都有一定的議價空間，但一般不會低于8折。一些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介收費(fèi)相對便宜，一般在1.5%左右，主打直買直賣的網(wǎng)站收費(fèi)更低，比如房多多的2999+0.8%，它上面的房源是賣家掛的，買賣雙方直接聯(lián)系溝通，這類平臺只提供一些輔助和保障服務(wù)，所以收費(fèi)普遍都不高。

五、其他費(fèi)用：

交易手續(xù)費(fèi)：2.5元/平米×建筑面積，買賣雙方都要付。

權(quán)屬登記費(fèi)：80元/本，每增加一個產(chǎn)權(quán)人增收10元。

權(quán)證印花稅：個人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元/件繳納。

配圖費(fèi)：25元/本。

貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)及組合貸款200元/套;純公積金貸款100元/套。

合同公證費(fèi)：200-400元左右，由引發(fā)方支付。

評估費(fèi)：辦貸款一般要評估，費(fèi)用幾百到幾千，可商議，交給評估機(jī)構(gòu)。

公共維修基金：上家賬戶中的結(jié)余會過戶給下家，是免費(fèi)贈與還是收費(fèi)贈與，需要雙方商議決定。