簽購(gòu)房合同時(shí)要注意哪些細(xì)節(jié)

1、看清合同主體

有些時(shí)候，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和投資商不是同一個(gè)公司，買(mǎi)房我們簽訂合同的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商。有時(shí)代表開(kāi)發(fā)商簽約的人并不是法人代表，也可能是開(kāi)發(fā)商委托的代理公司。

所以我們?cè)诤灱s前，需要了解代表開(kāi)發(fā)商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”，否則，這個(gè)人的簽字無(wú)效。同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任。

2、看合同中的土地性質(zhì)

買(mǎi)房簽合同時(shí)一定看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年。目前法律只規(guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，非住宅一般應(yīng)是繳費(fèi)續(xù)期。規(guī)劃用途也請(qǐng)注意，如果是商業(yè)、工業(yè)用地請(qǐng)多留心，因?yàn)檫@還關(guān)系到以后水電氣等費(fèi)用的繳納價(jià)格。

3、車(chē)庫(kù)、車(chē)位的約定

看房時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員為了讓購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，往往會(huì)承諾贈(zèng)送或可低價(jià)購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位，對(duì)于這些口頭承諾在簽訂的合同中有該承諾內(nèi)容?？陬^承諾在法律上是很難被認(rèn)可的。車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定要實(shí)際勘察，不可聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的花言巧語(yǔ)。另要注意的是人防車(chē)位是不可辦證的。

4、住房面積的約定

在購(gòu)房合同領(lǐng)域約定優(yōu)先，別看最高法關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題解釋明確規(guī)定了高于3%的面積可以免費(fèi)得，面積少于3%開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍賠償。這條規(guī)定適用的前提條件是購(gòu)房合同中對(duì)面積沒(méi)有約定或約定不明。如果在購(gòu)房合同中有約定，那么只能按合同約定執(zhí)行。因此可以在合同中約定高于多少面積不再付費(fèi)，少于多少面積可以解除合同并可要求賠償開(kāi)發(fā)商賠償不高于已付購(gòu)房款一倍的損失。

5、貸款問(wèn)題

如果購(gòu)房者不可確定自己能否貸款，可先到銀行查詢(xún)個(gè)人征信。購(gòu)房合同的一般約定都是在購(gòu)房者不可辦理貸款時(shí)需一次性全額付清房款，否則視為違約。因此，在購(gòu)房合同中可以約定在己方不可貸款時(shí)，己方可以解除合同，出賣(mài)人應(yīng)返還定金。

6、逾期交房和辦證問(wèn)題

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同中都有交房日期和辦證日期，但往往會(huì)缺少開(kāi)發(fā)商乙方的違約責(zé)任。逾期交房和逾期辦證應(yīng)分別約定開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)逾期交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商并不可主張免除因逾期交房而造成逾期辦證的違約責(zé)任。

7、交房問(wèn)題

購(gòu)房合同中的交房條件、時(shí)間應(yīng)要明確。在交房問(wèn)題上，必須注意不可允許單體驗(yàn)收即可交房，因?yàn)橛袝r(shí)候單體驗(yàn)收后，小區(qū)卻仍處在建設(shè)之中。交房時(shí)間涉及開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，也涉及到購(gòu)買(mǎi)住房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。

8、小區(qū)公共區(qū)域和設(shè)施的約定

購(gòu)房合同中的公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)有明確規(guī)定，約定不明很可能開(kāi)發(fā)商就會(huì)賣(mài)掉。小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共區(qū)域有哪些權(quán)利或優(yōu)待應(yīng)注意審查。設(shè)施最常見(jiàn)也最容易出問(wèn)題的就是寬帶、電視，幾大運(yùn)營(yíng)商為了搶占市場(chǎng)，會(huì)與有的開(kāi)發(fā)商達(dá)成一定協(xié)議，該小區(qū)接受某運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)。致使購(gòu)房業(yè)主不可自主挑選。

9、看清處理結(jié)果

購(gòu)房合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

10、看清補(bǔ)充協(xié)議

對(duì)于開(kāi)發(fā)商出具的補(bǔ)充合同，主要目的在于，表明由于某些特定原因造成不可按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量偏差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是開(kāi)發(fā)商為了保護(hù)自己，在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。

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