商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成包括哪些

商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成主要包括五部分：一是土地的成本;二是開發(fā)建設(shè)安裝的成本;三是房地產(chǎn)公司所交納的各種稅費(fèi);四是房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)成本;五是扣除以上這些房地產(chǎn)公司留存的利潤(rùn)。

房?jī)r(jià)構(gòu)成部分占比

1、土地成本占比：根據(jù)2011年到2015年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析，土地出讓金的成本占到了房?jī)r(jià)的43%左右;

2、開發(fā)建設(shè)安裝的成本占比：主要包括了建筑設(shè)計(jì)，后期的施工建材安裝裝修。綠化，管道，道路等占到約了28%。

3、公司的運(yùn)營(yíng)成本：主要包括公司的管理成本，營(yíng)銷成本以及財(cái)務(wù)的成本占到了8.5%;

4、房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)成本：公司的所得稅，增值稅，營(yíng)業(yè)稅和附加稅等等加在一塊占到了13%左右;

5、房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)：其實(shí)只有7.5%左右，并不像我們很多人說(shuō)的那么暴力。

影響商品房?jī)r(jià)格的因素

1、地段：一個(gè)好的位置決定了開發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到最終商品房銷售價(jià)格。

2、配套：最具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)秀的教育資源配套，商品房?jī)r(jià)格會(huì)上漲很多。

3、環(huán)境：一個(gè)樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房?jī)r(jià)格的決定因素。

4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購(gòu)房者的決策挑選。

5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)公司也是決定房?jī)r(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。

6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場(chǎng)上還有很多五證不全的住房，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些住房?jī)r(jià)格便宜，但不可按揭，目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)大于房?jī)r(jià)的優(yōu)惠是必然的。

7、稅收：商品房交易依據(jù)住房面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會(huì)比小戶型均價(jià)略低。