購房須知：二手房簽約要注意哪些細(xì)節(jié)？

目前新房的價(jià)格比較貴且大多數(shù)為期房，需要較長的時(shí)間才可以收到房子，這對(duì)于購買者來說要承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力比較大，這時(shí)候二手房就很受歡迎了。但在購買二手房的過程當(dāng)中，有很多事情需要我們操心。尤其是二手房簽約要注意的細(xì)節(jié)問題，下面就跟小編一起來了解一下吧。

一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性

1．證件

房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一，驗(yàn)證一下證件的真實(shí)性。如有特殊情況，人員對(duì)應(yīng)不上或房主請(qǐng)人代為辦理時(shí)，需要代理人出具有法律依據(jù)的公證委托書。

2．地址

要確定所購住房的地址與房產(chǎn)證中的地址是一致的，可以到房管局查詢確定地址。

3．共有權(quán)人

購房者在簽訂合同前需要確定住房是否存在共有權(quán)人，如果存在共有權(quán)人就要將產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的姓名都寫進(jìn)合同中。如果住房有多個(gè)共有人，如繼承人共有的、夫妻共有的，購買者就要和全部共有人簽訂買賣合同。若不和全部所有人簽訂合同，易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

4．住房的面積

住房的面積一定要按照房產(chǎn)證上面的面積填寫清楚，如果存在其他情況，如贈(zèng)送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。

二、明確約定總房款和稅費(fèi)的付款時(shí)間、付款方式

1、付款時(shí)間、付款方式

一般有一次性付款或者按揭付款這兩種付款方式。辦理按揭付款時(shí)需將付款方式和付款時(shí)間約定好，將總房款、首付款和尾款的數(shù)額約定清楚，避免以后發(fā)生糾紛。

2、交易稅費(fèi)

交易稅費(fèi)都要約定清楚，例如：xx稅費(fèi)由誰來承擔(dān)。一般由買家承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅、土地出讓金，由賣家承擔(dān)的稅費(fèi)有：增值稅、個(gè)人所得稅。此外商業(yè)性質(zhì)的房源需要繳納印花稅，一般由買賣雙方共同承擔(dān)。根據(jù)住房的實(shí)際情況可能還要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。

三、約定清楚關(guān)鍵事項(xiàng)

在二手房買賣的過程當(dāng)中，購房者一定要對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行書面約定。在合同中應(yīng)注明水、電、氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，交接時(shí)間明確是劃分責(zé)任的關(guān)鍵。在二手房交易中，這類糾紛經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)，所以在合同中必須要約定清楚，以免在交接住房時(shí)產(chǎn)生糾紛。

另外，維修基金的結(jié)算也是在合同中必須注明的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。許多購房者往往會(huì)忽略這一因素，購房后才發(fā)現(xiàn)還需交納數(shù)額不菲的維修基金。

四、明確違約責(zé)任

在二手房交易的過程當(dāng)中，違約行為經(jīng)常出現(xiàn)，所以雙方在簽訂合同時(shí)需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定，以約束雙方的交易行為，保護(hù)交易雙方的權(quán)益。

五、“陰陽合同”要謹(jǐn)慎

在二手房交易的過程當(dāng)中，為了節(jié)省一部分的交易稅費(fèi)，很多購房者挑選了簽訂“陰陽合同”?？瓷先ァ瓣庩柡贤睘橘I賣雙方節(jié)省了一筆交易稅費(fèi)，實(shí)際上，這里面存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

為什么說“陰陽合同”的簽訂存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)呢？

因?yàn)樗较潞炗喌暮贤菦]有法律效力的，當(dāng)買賣雙方產(chǎn)生糾紛時(shí)，真正產(chǎn)生法律效力的只能是那份正式提交給房產(chǎn)交易核心的合同。

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