住房認購后怎么申請退房

住房認購后如果賣方違約則可以直接申請退房。購房簽的認購合同中所規(guī)定的開發(fā)商的交房的如期，每高于期限一天，開發(fā)商就要支付已付房款的萬分之一的違約金，如果逾期多于三個月或者是六個月，則購房人是可以退房的，開發(fā)商應(yīng)該承擔已付房款的萬分之一的違約金，該種違約金的約定是過低的，不可以彌補購房人的損失，也不會對開發(fā)商起到制約的作用。

住房認購書的效力?

1、認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預(yù)約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。

2、認購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)，其特色：一是當事人要對違反誠信談判義務(wù)，造成不可達成本約的行為承擔責任;二是當事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不可達成本約，也不承擔任何責任。

3、因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。

簽訂認購書要注意什么?

1、當事人雙方基本情況別寫錯。

在填寫賣方信息的時候，要注意看“出賣人”位置填寫的是不是開發(fā)商的公司名全稱。如果開發(fā)商委托第三方房產(chǎn)中介公司代為銷售，那么應(yīng)該在認購書中寫明代理關(guān)系。

填寫購房者本人相關(guān)信息時，要注意“認購人”寫自己的名字，通訊地址填寫身份證上的戶口地址。如果不是本人簽訂認購書，需要填寫代理人的相關(guān)信息。如果是公司或組織買房，認購人寫公司全稱。

2、住房的基本情況要寫清。

在簽訂認購書的時候，自己認購的房子的基本情況，要在認購書中寫清楚。一般情況下，預(yù)售/銷售許可證的證書號碼是開發(fā)商提供的。

如果簽訂時是空白的，這時就要警惕了，沒有預(yù)售/銷售許可證的房子，賣出去也是不合法的，如果開發(fā)商到辦理產(chǎn)權(quán)變更之日時，還拿不到相關(guān)證件，也是沒有辦法辦理住房產(chǎn)權(quán)所有證的。