如何購(gòu)買二手房 二手房交易詳細(xì)流程

隨著新房?jī)r(jià)格不斷節(jié)節(jié)升高，很多人挑挑選買二手房，畢竟二手房少去了裝修等費(fèi)用。二手房購(gòu)買有哪些流程?如何才能買到合適的二手房?這是很多想要購(gòu)買二手房的朋友共同關(guān)心的問(wèn)題，今天小編來(lái)為大家介紹相關(guān)常識(shí)。

一、信息匹配買方看房

首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭，房子單價(jià)和總價(jià)都要考慮，不要高于自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過(guò)于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)闆](méi)有滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。

二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟住房使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒(méi)有了解到住房的真實(shí)產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。夫妻共有房產(chǎn)的，正在出租的住房，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不可交易。

三、雙方交談交納意向金

“意向金”是指買方為能更快找到理想住房，在購(gòu)房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠(chéng)意金”后，有針對(duì)性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒(méi)找到合適的房子則退還款項(xiàng)。

四、買賣雙方簽約

簽《買賣合同》是購(gòu)房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。住房的總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

五、買方交定金

所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的款項(xiàng)的一定比例(不高于20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的 或其替代物。

六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓的問(wèn)題。賣房人無(wú)法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中挑選不同的抵押注銷途徑。若無(wú)法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。

七、買方辦理銀行按揭手續(xù)

購(gòu)房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過(guò)后再辦理過(guò)戶手續(xù)，千萬(wàn)不可以貸款審批還沒(méi)通過(guò)就先辦理過(guò)戶手續(xù)，萬(wàn)一貸款審批沒(méi)有通過(guò)，買賣雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。

八、買方打首付款

購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過(guò)程當(dāng)中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

(1)完稅

買賣雙方需到地稅局辦理完稅手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費(fèi)。

(2)辦理過(guò)戶登記

雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到房產(chǎn)交易管理部門辦理登記手續(xù)。

十、賣方交房給買方

買方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對(duì)住房情況進(jìn)行檢驗(yàn)，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn)，質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查，收樓證明備齊全。有任何問(wèn)題須在收房之前與前業(yè)主進(jìn)行商議，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。

十一、買方領(lǐng)取住房權(quán)證

辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到住房所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請(qǐng)領(lǐng)取住房確權(quán)證，同時(shí)住房權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

十二、銀行放款給賣房人

擔(dān)保機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時(shí)將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。

十三、物業(yè)交接

檢驗(yàn)所買住房是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。

十四、買方支付末期房款

在二手房交易過(guò)程當(dāng)中，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)等，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

以上是買二手房的詳細(xì)流程。大家在買二手房時(shí)要多注意，一定不要馬虎，尤其對(duì)于大額款項(xiàng)的付款一定要格外小心。