簽訂購房合同時應(yīng)該審查哪些方面

簽訂購房合同時應(yīng)該審查：開發(fā)商是否具備五證;使用規(guī)范的合同文本;約定交房條件和時限;簽約時要注意住房質(zhì)量問題;簽約時明確物業(yè)管理事項;注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容;注意約定違約責(zé)任。

法律依據(jù)：《民法典》第五百九十六條，買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

簽訂購房合同要注意哪些事項

一、貸款不成的約定

在簽訂購房合同后，購房者如果因個人信用記錄不良等原因，造成銀行不予放貸，則購房者的合同履約能力就可能會出現(xiàn)問題。如果在購房合同中沒有事先妥善約定，則購房者要承擔(dān)不可按約付款的違約責(zé)任。因此購房者應(yīng)當(dāng)爭取約定，要求開發(fā)商在合同中注明：如果因申請銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，而造成購房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購房者可免責(zé)并要求開發(fā)商退回所交款項。

二、明確違約責(zé)任

違約責(zé)任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;達(dá)不到交房條件卻強行交房;開發(fā)商存在一房二賣，將住房抵押的情況;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，要注意：

1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實質(zhì)上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預(yù)期實在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上(一般開發(fā)商會約定為萬分之三)。

2、解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大。

3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對。

4、在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計變更未通知、質(zhì)量缺點或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責(zé)任或賠償損失的計算方法。

如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無。約定得越詳細(xì)越好，才能使違約條款落到實處。

三、廣告內(nèi)容寫入補充條款

很多購房者買房，往往都是被開發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓購房者真正決定購買的是廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規(guī)劃的話，則最好將廣告內(nèi)容寫入補充條款，使其真正成為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時不可實現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任并明確違約金如何計算。

四、面積差異咋處理

交房時，最普遍的問題就是套內(nèi)面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生偏差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生偏差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。一般偏差高于3%，可要求退房。

五、明確計價方式與價款

很多人買房都有這樣的遭遇，簽訂了購房合同，你再去交首付的時候，開發(fā)商告訴你說，我們的房子漲價了，要么按照漲價后的價格來執(zhí)行，要么退房。這就要求我們在簽訂購房合同時，對于價格條款的約定，要準(zhǔn)確到單價的具體數(shù)額，明確住房的計價方式和住房的總價。并明確萬一漲價了，仍然按照購房合同上的價格來執(zhí)行。

六、簽約時要注意住房質(zhì)量問題

購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表層裂縫等進(jìn)行必要約定。

七、簽約時明確物業(yè)管理事項

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。

八、明確費用由誰出

交房時，開發(fā)商可能會列出的相當(dāng)多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。購房者在簽訂購房合同時，一定讓房地產(chǎn)商在合同上將承諾提供的設(shè)施一條一條地寫清楚相關(guān)費用由誰出，要求房地產(chǎn)商在合同上寫明入住就能使用。

九、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用

買房時，承諾1：1的停車位，小區(qū)有商城、娛樂設(shè)施等各種公共配套，但這些有可能在交房時，并不可兌現(xiàn)。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以挑選退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收住房，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的住房保管責(zé)任由誰承擔(dān)等，就此做出具體約定。