文章摘要: 1、假設開發(fā)法:所謂假設開發(fā)是對正在開發(fā)或者還未開發(fā)的項目進行測算,然后在減掉剩余開發(fā)項目的價值,最后得出的即是房地產(chǎn)的價值。2、基準地價法:基準地價只是對土地使用權價值的評估,通常是參照已有的同類基準的土地價值進行調整,最后根據(jù)區(qū)域以及個別
1、假設開發(fā)法:
所謂假設開發(fā)是對正在開發(fā)或者還未開發(fā)的項目進行測算,然后在減掉剩余開發(fā)項目的價值,最后得出的即是房地產(chǎn)的價值。
2、基準地價法:
基準地價只是對土地使用權價值的評估,通常是參照已有的同類基準的土地價值進行調整,最后根據(jù)區(qū)域以及個別因素得出土地使用權價值。
3、市場比較法:
將需要評估的房產(chǎn),與已經(jīng)成交或評估過的同類產(chǎn)品進行比較,然后將各因素數(shù)量化,最后得出房產(chǎn)的實際價值,注意對比的房產(chǎn)必須是相同用途,相同情況以及正常報價的。
4、路線價法:
這種評估方法根土地所在區(qū)域、地段等因素有很大的關系,一般同一個區(qū)域內的價值會相對穩(wěn)定一些,如果知道該區(qū)域內土地的平均價值,那就可以通過臨街的距離估算出土地的價值。
1、房地產(chǎn)價格評估機構的確定主體
根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》第二十條和《國有土地面上住房征收評估辦法》第四條規(guī)定,房地產(chǎn)價格評估機構先由被征收人商議選定,只有在被征收人商議不成的情況下,才由住房征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
因此,如果住房征收部門直接指定某一房地產(chǎn)價格評估機構對住房進行評估的話,屬于程序違法,可以提出異議。房地產(chǎn)價格評估機構選定或者確定后,一般由住房征收部門作為委托人,向房地產(chǎn)價格評估機構出具住房征收評估委托書,并與其簽訂住房征收評估委托合同。值得注意的是,房地產(chǎn)價格評估機構是不可以轉讓或者變相轉讓受托的住房征收評估業(yè)務的。
2、房地產(chǎn)價格評估機構要評估獨立
根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》第二十條和《國有土地面上住房征收評估辦法》第三條規(guī)定,任何單位和個人都不得干預住房征收評估、鑒定活動。與住房征收當事人有利害關系的,應當回避。
3、注冊房地產(chǎn)估價師準確適用評估方法
主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設開發(fā)法等,因此需要注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,決定采用哪一種或多種方法對被征收住房價值進行評估?!秶型恋孛嫔献》空魇赵u估辦法》規(guī)定,被征收住房的類似房地產(chǎn)有交易的,應當選用市場法評估;被征收住房或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的,應當選用收益法評估;被征收住房是在建工程的,應當選用假設開發(fā)法評估。
4、對評估報告或評估結果不服的救濟途徑
根據(jù)《國有土地面上住房征收與補償條例》和《國有土地面上住房征收評估辦法》可知,如果對評估報告有疑問,可以要求作出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構作出解釋和說明。如果對評估結果有異議,應當自收到評估報告之日起10日內,攜帶書面復核評估申請向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估,并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。
房子的評估價怎么算
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