購(gòu)房合同細(xì)節(jié):注意住房貸款利率和還款方式

對(duì)于有過(guò)買房經(jīng)驗(yàn)的人，肯定有種體會(huì)，無(wú)論何時(shí)在房產(chǎn)交易大廳都是人滿為患。面簽時(shí)，銀行放貸員會(huì)問(wèn)的問(wèn)題包括貸款年限和貸款金額；還款方式挑選等額本金還是等額本息；每月還款時(shí)間等。

面對(duì)厚厚的一沓貸款合同，銀行工作人員問(wèn)幾個(gè)主要的問(wèn)題，就開始讓購(gòu)房者在貸款合同上簽字。至于數(shù)十頁(yè)的貸款合同上，具體有哪些條款，每一項(xiàng)條款的內(nèi)容是什么，相信很多人都沒(méi)細(xì)看。

住房貸款合同哪些細(xì)節(jié)需要特別注意？

一、?住房貸款利率不是一成不變的

在簽訂住房貸款合同時(shí)，貸款利率和折扣是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題。

住房貸款合同中的貸款利率分為固定利率和浮動(dòng)利率。一般情況下，銀行都會(huì)挑選浮動(dòng)利率，即銀行的貸款利率會(huì)根據(jù)每年央行基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整。

舉個(gè)例子：

小A于2017年商業(yè)貸款買房。2017五年以上商貸基準(zhǔn)利率是4.9%，但這并不意味著小A以后每年貸款利率都是4.9%。2018年小A要支付的商貸利率要看2017年底央行基準(zhǔn)利率的調(diào)整。

要注意的是，如果貸款合同約定在貸款期限內(nèi)不調(diào)整利率，采用固定利率的，一般情況下各方會(huì)簽訂《固定利率補(bǔ)充協(xié)議》。

二、?貸款上浮(或下浮)的幅度在貸款期限內(nèi)是否變動(dòng)？

在貸款利率方面，除商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率之外，一些銀行會(huì)推出83、85、90、95等折扣優(yōu)惠。不同的銀行折扣優(yōu)惠不同。這個(gè)折扣優(yōu)惠就是貸款的浮動(dòng)幅度。很多銀行已經(jīng)取消了首套房9折優(yōu)惠，執(zhí)行95折利率。

舉個(gè)例子：

小A商業(yè)貸款買房時(shí)，貸款利率有85折優(yōu)惠，那么利率浮動(dòng)就是-15%，那么小A當(dāng)年的商貸利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A貸款30年，之后的每一年，一般情況下，貸款利率浮動(dòng)幅度是不變的。

要注意的是，由于每個(gè)銀行規(guī)定不同，有些銀行保留了自己的調(diào)整權(quán)限，沒(méi)在房貸合同上明確約定利率優(yōu)惠期限。所有在簽訂房貸合同時(shí)一定要向銀行咨詢清楚。

三、“等額本金”和“等額本息”兩種還款方式的挑選

在簽訂住房購(gòu)房合同時(shí)，需要自己挑選還款方式。一般情況下，還貸有兩種方式，“等額本金”和“等額本息”。

等額本金是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而還的利息越來(lái)越少，因此起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。

等額本息是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，通俗地講，等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”，但本金與利息的比例是變化的。

舉個(gè)例子：

小A銀行貸款100萬(wàn)，期限20年，年利率是3.6%，如果挑選等額本金，那么月利率就是0.3%（3.6%/12），每月本金還款額=100萬(wàn)/（20×12）=4166.67元，但利息是每月遞減的，即第一個(gè)月利息=100萬(wàn)×0.3%=3000元，第一個(gè)月本息共還7166.67元，第二個(gè)月利息=（100萬(wàn)-0.4166.67）×0.3%=2987.5元，第二個(gè)月本息共7154.17元。

如果小A挑選的是等額本息的還款方式，每月還款額是固定的58511.11元，其中，本金逐月遞增，利息逐月遞減。所以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況，挑選不同的還款方式。

如果購(gòu)房者自己不做挑選，一些銀行會(huì)給購(gòu)房者挑選等額本息的還款方式，因?yàn)橄嗤馁J款數(shù)額和年限下，等額本金的利息比等額本息的少。

舉個(gè)例子：

以小A為例，100萬(wàn)貸款20年，利率3.6%，等額本金的全部利息為361500元，等額本息的全部利息為404267.52元，比等額本金高了42767.52元。

四、?還款日期和罰息要看清楚

除了挑選合適自己的還款方式之外，在簽訂住房貸款合同時(shí)，銀行放貸員會(huì)就每月還貸時(shí)間跟購(gòu)房者商議。在還款方式上，現(xiàn)在比較常用的是委托扣款，即購(gòu)房人在申請(qǐng)房貸的銀行辦一個(gè)銀行賬戶，購(gòu)房者最晚需要在還款日的前一日將要還的房貸存到卡上，到期銀行自動(dòng)扣款。

在還款日期方面，購(gòu)房者一定要向銀行咨詢清楚，如果貸款人用來(lái)還貸的銀行卡上余額不足，銀行是否會(huì)提前幾天發(fā)信息提醒。如果銀行不發(fā)信息提醒，銀行會(huì)從何時(shí)開始計(jì)算逾期罰息，這些都很重要。

五、?提前還款需要交違約金嗎？

在現(xiàn)實(shí)中，不少購(gòu)房人存在提前還款的情況，所以在簽訂住房貸款合同時(shí)，借款人一定要向銀行咨詢清楚，提前還款用不用支付違約金。如果需要支付違約金，借款人要向銀行咨詢清楚，支付違約金的形式。

舉個(gè)例子：

一些銀行規(guī)定，提前還款需要支付固定金額的違約金，而一些銀行則規(guī)定，貸款在還款期未到之前先行償還貸款，要收1%-3%的違約金。所以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，借款人要弄清提前還款違約金的規(guī)定，以免增加提前還款成本。