房貸等額本息太坑人能改成本金嗎

房貸等額本息是可以改成等額本金的,但一般銀行第一個(gè)整年是不會(huì)允許變更的,最少要先還滿(mǎn)12個(gè)月以后,并且你的收入要能達(dá)到本格本金初始月供的兩倍以上。

等額本息計(jì)算公式

〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕等額本金計(jì)算公式：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率其中^符號(hào)表示乘方。舉例說(shuō)明假設(shè)以10000元為本金、在銀行貸款10年、基準(zhǔn)利率是6.65%，比較下兩種貸款方式的差異：等額本息還款法月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667月還款本息=〔10000×0.005541667×(1+0.005541667)^120〕÷〔(1+0.005541667)^120-1〕=114.3127元合計(jì)還款13717.52元合計(jì)利息3717.52萬(wàn)元等額本金還款法：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率=(10000÷120)+(10000—已歸還本金累計(jì)額)×0.005541667首月還款138.75元每月遞減0.462元合計(jì)還款13352.71元利息3352.71元

等額本金與等額本息的差別

1、等額本金與等額本息的差別在于，每月所還的本金不同而已，利息的計(jì)算公式是一樣的(總的剩余貸款額*月利率)，個(gè)月兩者所還的利息是一樣的，從第二個(gè)月開(kāi)始變化，第二月所差的利息也就是一兩千元的月利息(不會(huì)高于2元錢(qián))，第三個(gè)月以后是“之前所差的利息總額+本月所差的利息總額”。

2、好比你還了四個(gè)月，則：二月利息差額(2元)+三月利息差額(2元+2元)+四月利息差額(2元+2元+2元+2元)=這三個(gè)月的總差額接近14元以?xún)?nèi)，其中后邊的逐個(gè)2元都在每月遞減甚至到后期會(huì)是負(fù)數(shù)(因?yàn)榈阮~本金的月還款本金不變，而等額本息的月還款本金在遞增，遲早有相同甚至高于前者的時(shí)候，不過(guò)到時(shí)候基本也差不多4、5年了)。

3、只要你的月供還款能力合適，又不去做什么投資，那改成等額本金是合適的。

4、提前還款時(shí)可以挑選縮減還款期限，這樣更能省利息。每年來(lái)一兩次縮減期限(也就是規(guī)劃自己最合適的月供額度的請(qǐng)款下減少還款期數(shù))，湊夠一萬(wàn)整數(shù)就來(lái)一次，相當(dāng)?shù)膶?shí)惠。

5、個(gè)人建議：去農(nóng)行申請(qǐng)下降利息折扣，要求享受現(xiàn)行的首套利率折扣的優(yōu)惠。一般銀行是不會(huì)同意的，但在北京有過(guò)幾例鬧到最后真的變更了，從上浮10%變成下浮10%。接近下降了一厘年息。你可以去試試看，先看看能不可找到熟人幫忙。