哪些情況不構(gòu)成延期交房

1、因?yàn)椴豢煽沽υ蛟斐晌窗磿r(shí)交付，根據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不可履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任；據(jù)此，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)住房的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則可能承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更影響了按時(shí)交付的，如果在住房建設(shè)過程當(dāng)中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更，如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離等等情況，為此，開發(fā)商需要時(shí)間來對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改；或者是住房在施工過程當(dāng)中遭遇重大技術(shù)難題，如地質(zhì)條件的突變等，必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況雖不可歸入不可抗力范疇，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平，也可根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。

如何應(yīng)對(duì)開發(fā)商違約

1、審查相關(guān)證明材料：

交房時(shí)需要審查相關(guān)證明材料，購(gòu)房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明（即竣工驗(yàn)收備案表）等材料。實(shí)踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在住房實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。

因此購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用方法書》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該住房，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

2、不可抗力非全免責(zé)：

因不可抗力非全免責(zé)延期交房，如延期交房非開發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責(zé)任。開發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

但不是開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不可預(yù)見、不可避免并不可戰(zhàn)勝的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。

3、保留相關(guān)證據(jù)材料：

如遇延期交房，購(gòu)房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購(gòu)房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

4、注意訴訟時(shí)效：

延期交房要注意訴訟時(shí)效，鑒于住房延期交付的時(shí)間存在不確定性，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。