一房多賣(mài)是什么意思

“一房多賣(mài)”是指住房所有人就同一住房先后與不同的買(mǎi)受人簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同，而幾份買(mǎi)賣(mài)合同均合法有效。一房多賣(mài)在多份合同均合法有效的情況下，應(yīng)當(dāng)按照合同履行程度確定各買(mǎi)受人可請(qǐng)求履行合同的順序，原則上，已經(jīng)辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人可以?xún)?yōu)先取得住房。

一房多賣(mài)處理規(guī)則

房地產(chǎn)相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋?zhuān)壳拔磳?duì)一房多賣(mài)合同履行順序予以明確規(guī)范。一些地方性司法指導(dǎo)文件中予以明確。如北京市高級(jí)人民法院《審理住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)一房數(shù)賣(mài)問(wèn)題規(guī)定：

出賣(mài)人就同一住房分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效的前提下，買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人：

(1)已經(jīng)辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;

(2)均未辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有住房的;

(3)均未辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有住房，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

一房多賣(mài)的法律后果

第一，已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人獲得商品房的所有權(quán)。商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過(guò)戶(hù)登記的購(gòu)房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權(quán)，其他購(gòu)房人不可對(duì)其主張權(quán)利。當(dāng)然，如果辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的購(gòu)房人是與住房出賣(mài)人惡意勾結(jié)，簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同并過(guò)戶(hù)的，其他購(gòu)房人可以主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因該合同取得的住房應(yīng)當(dāng)返還。

第二，未辦理過(guò)戶(hù)登記的其他購(gòu)房人依法可以追究商品房出賣(mài)人的違約責(zé)任。未辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的商品房買(mǎi)賣(mài)，僅僅使買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生法律效力，但住房的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該住房出賣(mài)給第三人。造成原商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不可實(shí)現(xiàn)、無(wú)法取得住房的購(gòu)房人以及出賣(mài)人故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置住房的事實(shí)，造成后來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不可實(shí)現(xiàn)，不可取得住房的購(gòu)房人，均可以要求商品房出賣(mài)人承擔(dān)合同中的違約責(zé)任。