物業(yè)用房算業(yè)主的公攤面積嗎

不算。住宅的公攤面積是按樓棟計算的，只有為本棟服務(wù)的公共面積可以參與公攤計算，所以，為整個小區(qū)服務(wù)的業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)公司的辦公用房和小區(qū)會所，是不可算業(yè)主公攤面積的。

國家目前對于公攤面積方面暫時還沒有明確的法律規(guī)定。各個樓盤因為在自身的情況不同，在此方面也都具有差異性。據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17%-20%之間;高層住宅相對更高一些。

公攤的公用建筑面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積。反過來，公攤系數(shù)=公攤面積÷套內(nèi)面積，而套內(nèi)面積=建筑面積-公攤面積。

要注意的是，公攤系數(shù)不是以單戶來計算，而是由整棟樓的公用建筑面積除以整棟樓的所有套內(nèi)面積之和得出的。整棟樓的公用建筑面積，是由整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，再扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積后得出。各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘公用建筑面積分攤系數(shù)，即為購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。

物業(yè)管理用房需要辦理產(chǎn)權(quán)嗎?

物業(yè)管理用房屬于管理區(qū)域的公共配套性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，房地產(chǎn)管理用房是指按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的有關(guān)規(guī)定建設(shè)的住房，由開發(fā)建設(shè)單位按照建設(shè)成本價轉(zhuǎn)讓給購房的業(yè)主集體，并作為物業(yè)管理辦公室的住房使用，工作人員在工具和材料的職責(zé)和儲存。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選定的物業(yè)服務(wù)公司簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。

第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法歸業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)公司不得改變物業(yè)管理用房的用途。