房地產稅可以抑制高房價嗎？

從理論上講，在保有環(huán)節(jié)開征房地產稅，增加持有成本，可以抑制過度投資投機炒高房價。

但國外的相關研究表明，房地產稅抑制房價上漲的效應十分有限，尤其是在美國和日本，房地產稅沒能抑制房價上揚，也沒能阻止房地產泡沫破滅。

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日本在1871年開端對土地所有者征收地租，可謂地價稅的雛形，并逐步形成由固定財物稅、城市規(guī)劃稅、繼承稅和贈與稅相和諧房地產稅收系統(tǒng)。

但征稅并沒有阻撓日本地價的上漲，房地產泡沫破裂前，日本地價上漲大體閱歷了三個階段：

第一階段1956-1965年，制造業(yè)高速開展和住所需要旺盛使全國工業(yè)用地報價增加了9倍，住所用地報價增加7倍;六大都市的工業(yè)、住所和商業(yè)用地報價分別增加15倍、10倍，和7倍，此間工業(yè)用地的報價漲幅遠遠大于住所和商業(yè)用地。

第二階段1965-1975年，全國和六大都市的住所用地報價增加了4倍，工業(yè)用地報價增加3倍，商業(yè)用地報價增加了6倍，高于住所和工業(yè)用地。

這二十年地價飆升的成因首先是經濟的高速增加，GDP年均增速高達9.1%，其次是城市化進程加速。城市化率從1950年的37.5%，提高到1975年的75%，明顯實體經濟要素是地價上漲首要推手。

第三階段1975-1990年，受石油危機沖擊，日本經濟步入中速增加期，GDP年均增速為4.2%;城市化率已挨近結尾。但作為國際第二大經濟體的自傲和經濟全球化、信息化和效勞化的工業(yè)結構調整推進六大都市地價上漲：商業(yè)用地增加了4倍，住所用地住所3倍。全國的平均地價漲幅2倍多。

地價上漲不斷印證著“土地神話”，廣場協(xié)議后日元增值及寬松貨幣政策，誘使很多資金流入房地產范疇。1991年日本政府為抑制地價飆升開征的特種地價稅，反而加重了房地產泡沫的幻滅，自此日本經濟墮入二十年的低增加，1991-2009年GDP年均增速僅為0.8%。

美國早在18世紀中期就開征財產稅，囊括了住所、商業(yè)和工業(yè)各類不動產。在2001年前，美國房價增加較為平穩(wěn)，年均增幅在3%左右。

但2001年網絡經濟泡沫幻滅后，為避免經濟滑坡，影響房市成為政府經濟影響的首選。零首付、次貸、再融資、次貸證劵化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。

融資便利加之美聯儲屢次降息使不斷增加低收入者憑借次貸進入住所商場。扭曲的金融創(chuàng)新和住所需要促使房價迅速上漲。2001-2008年間，新建獨戶住所均價從20萬美元上升至32萬美元;存量住所均價從14.5萬美元上升至22.2萬美元，增幅超越50%。房價大幅上漲誘惑使不斷增加的美國人把住所當作“現金奶?！保涍^房產抵押、房產增值和從頭融資取得更多的消費信貸。

然而當美國人慶幸美元財物的全球化可以使其貸款經濟無休止延續(xù)下去時，次貸引發(fā)了波及全球的金融危機，房價暴降和金融系統(tǒng)墮入潰散邊際，居民家庭凈財物丟失達7萬億美元之巨。

日美兩國的房價及地產泡沫幻滅顯現，房價漲跌首要是實體經濟要素所造成的，開征房地產稅抑制房價上漲并不存在“放之四海皆準”影響力和抑制作用。