房地產(chǎn)稅可以抑制高房?jī)r(jià)嗎？

從理論上講，在保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，增加持有成本，可以抑制過度投資投機(jī)炒高房?jī)r(jià)。

但國(guó)外的相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)十分有限，尤其是在美國(guó)和日本，房地產(chǎn)稅沒能抑制房?jī)r(jià)上揚(yáng)，也沒能阻止房地產(chǎn)泡沫破滅。

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日本在1871年開端對(duì)土地所有者征收地租，可謂地價(jià)稅的雛形，并逐步形成由固定財(cái)物稅、城市規(guī)劃稅、繼承稅和贈(zèng)與稅相和諧房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)。

但征稅并沒有阻撓日本地價(jià)的上漲，房地產(chǎn)泡沫破裂前，日本地價(jià)上漲大體閱歷了三個(gè)階段：

第一階段1956-1965年，制造業(yè)高速開展和住所需要旺盛使全國(guó)工業(yè)用地報(bào)價(jià)增加了9倍，住所用地報(bào)價(jià)增加7倍;六大都市的工業(yè)、住所和商業(yè)用地報(bào)價(jià)分別增加15倍、10倍，和7倍，此間工業(yè)用地的報(bào)價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住所和商業(yè)用地。

第二階段1965-1975年，全國(guó)和六大都市的住所用地報(bào)價(jià)增加了4倍，工業(yè)用地報(bào)價(jià)增加3倍，商業(yè)用地報(bào)價(jià)增加了6倍，高于住所和工業(yè)用地。

這二十年地價(jià)飆升的成因首先是經(jīng)濟(jì)的高速增加，GDP年均增速高達(dá)9.1%，其次是城市化進(jìn)程加速。城市化率從1950年的37.5%，提高到1975年的75%，明顯實(shí)體經(jīng)濟(jì)要素是地價(jià)上漲首要推手。

第三階段1975-1990年，受石油危機(jī)沖擊，日本經(jīng)濟(jì)步入中速增加期，GDP年均增速為4.2%;城市化率已挨近結(jié)尾。但作為國(guó)際第二大經(jīng)濟(jì)體的自傲和經(jīng)濟(jì)全球化、信息化和效勞化的工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推進(jìn)六大都市地價(jià)上漲：商業(yè)用地增加了4倍，住所用地住所3倍。全國(guó)的平均地價(jià)漲幅2倍多。

地價(jià)上漲不斷印證著“土地神話”，廣場(chǎng)協(xié)議后日元增值及寬松貨幣政策，誘使很多資金流入房地產(chǎn)范疇。1991年日本政府為抑制地價(jià)飆升開征的特種地價(jià)稅，反而加重了房地產(chǎn)泡沫的幻滅，自此日本經(jīng)濟(jì)墮入二十年的低增加，1991-2009年GDP年均增速僅為0.8%。

美國(guó)早在18世紀(jì)中期就開征財(cái)產(chǎn)稅，囊括了住所、商業(yè)和工業(yè)各類不動(dòng)產(chǎn)。在2001年前，美國(guó)房?jī)r(jià)增加較為平穩(wěn)，年均增幅在3%左右。

但2001年網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫幻滅后，為避免經(jīng)濟(jì)滑坡，影響房市成為政府經(jīng)濟(jì)影響的首選。零首付、次貸、再融資、次貸證劵化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。

融資便利加之美聯(lián)儲(chǔ)屢次降息使不斷增加低收入者憑借次貸進(jìn)入住所商場(chǎng)。扭曲的金融創(chuàng)新和住所需要促使房?jī)r(jià)迅速上漲。2001-2008年間，新建獨(dú)戶住所均價(jià)從20萬美元上升至32萬美元;存量住所均價(jià)從14.5萬美元上升至22.2萬美元，增幅超越50%。房?jī)r(jià)大幅上漲誘惑使不斷增加的美國(guó)人把住所當(dāng)作“現(xiàn)金奶牛”，經(jīng)過房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)增值和從頭融資取得更多的消費(fèi)信貸。

然而當(dāng)美國(guó)人慶幸美元財(cái)物的全球化可以使其貸款經(jīng)濟(jì)無休止延續(xù)下去時(shí)，次貸引發(fā)了波及全球的金融危機(jī)，房?jī)r(jià)暴降和金融系統(tǒng)墮入潰散邊際，居民家庭凈財(cái)物丟失達(dá)7萬億美元之巨。

日美兩國(guó)的房?jī)r(jià)及地產(chǎn)泡沫幻滅顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲跌首要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)要素所造成的，開征房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲并不存在“放之四海皆準(zhǔn)”影響力和抑制作用。